L'immobilier est probablement le secteur le plus taxe en France. Entre la taxe fonciere, l'impot sur les revenus locatifs, la plus-value a la revente, les droits de mutation a l'achat et eventuellement l'IFI, un proprietaire peut se sentir submerge. Pourtant, la fiscalite immobiliere offre aussi de nombreuses niches et mecanismes d'optimisation. Encore faut-il les connaitre.
Panorama des impositions immobilieres
| Moment | Impot / Taxe | Base | Taux |
|---|---|---|---|
| Achat | Droits de mutation | Prix de vente | 5,80 % (ancien) / 0,7 % (neuf) |
| Detention | Taxe fonciere | Valeur locative cadastrale | Variable par commune |
| Detention | IFI | Patrimoine immobilier net > 1,3 M EUR | 0,5 % a 1,5 % |
| Revenus locatifs | IR + PS | Loyers percus | TMI + 17,2 % PS |
| Revente | Plus-value | Gain realise | 19 % IR + 17,2 % PS |
| Succession | Droits de succession | Valeur du bien | 5 % a 45 % |
L'imposition des revenus locatifs
Location nue (non meublee)
Les revenus sont imposes dans la categorie des revenus fonciers. Deux regimes possibles :
Micro-foncier : applicable si les revenus fonciers bruts ne depassent pas 15 000 euros par an. Abattement forfaitaire de 30 %. Simple mais rarement optimal si vous avez des charges ou des interets d'emprunt importants.
Regime reel : deduction des charges reelles (interets d'emprunt, travaux d'entretien et de reparation, assurance, frais de gestion, taxe fonciere hors TEOM). Si les charges depassent les revenus, le deficit foncier est deductible du revenu global jusqu'a 10 700 euros par an (21 400 euros pour les travaux de renovation energetique sous certaines conditions).
Le regime reel est generalement plus avantageux des que les charges representent plus de 30 % des loyers, ce qui est quasiment toujours le cas les premieres annees avec un emprunt en cours.
Location meublee
Les revenus sont imposes dans la categorie des BIC (benefices industriels et commerciaux). C'est un regime fondamentalement different et souvent plus avantageux.
Micro-BIC : applicable si les recettes ne depassent pas 77 700 euros par an. Abattement de 50 % (71 % pour les meuble de tourisme classes). Tres simple.
Reel simplifie (LMNP) : deduction des charges reelles PLUS amortissement du bien et du mobilier. L'amortissement (typiquement 2-3 % par an sur le batiment, 10-20 % sur le mobilier) peut rendre les revenus locatifs non imposables pendant 15 a 25 ans. C'est l'un des mecanismes fiscaux les plus puissants pour les investisseurs immobiliers.
L'IFI (Impot sur la Fortune Immobiliere)
Depuis 2018, l'IFI a remplace l'ISF pour la partie immobiliere. Il concerne les patrimoines immobiliers nets superieurs a 1,3 million d'euros au 1er janvier.
| Tranche de patrimoine net | Taux |
|---|---|
| Jusqu'a 800 000 EUR | 0 % |
| 800 000 a 1 300 000 EUR | 0,50 % |
| 1 300 000 a 2 570 000 EUR | 0,70 % |
| 2 570 000 a 5 000 000 EUR | 1,00 % |
| 5 000 000 a 10 000 000 EUR | 1,25 % |
| Au-dela de 10 000 000 EUR | 1,50 % |
L'abattement de 30 % s'applique sur la valeur de la residence principale. Les emprunts immobiliers sont deductibles de l'assiette. Les biens professionnels et les parts de SCPI / OPCI sont egalement concernes.
La fiscalite a l'achat : droits de mutation
Souvent appeles (a tort) "frais de notaire", les droits de mutation representent 5,80 % du prix dans l'ancien. Ils sont composes de taxes departementales (4,50 %), communales (1,20 %) et de frais d'assiette (0,10 %). Dans le neuf, les droits ne sont que de 0,715 % (taxe de publicite fonciere).
Point important pour les investisseurs : les droits de mutation ne sont pas deductibles des revenus fonciers. En revanche, ils majorent le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value a la revente.
Transmission et succession immobiliere
L'immobilier beneficie d'un mecanisme puissant de transmission : la donation avec reserve d'usufruit. Le donateur transmet la nue-propriete a ses enfants tout en conservant l'usage du bien (ou les revenus locatifs). La valeur de la nue-propriete est calculee selon un bareme fiscal qui depend de l'age du donateur :
| Age du donateur | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriete |
|---|---|---|
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| 51 a 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 a 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 a 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 a 90 ans | 20 % | 80 % |
En donnant la nue-propriete d'un bien de 400 000 euros a 62 ans, la base taxable n'est que de 240 000 euros (60 %). Avec l'abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, un couple peut transmettre un bien de 800 000 euros a deux enfants quasiment sans droits. C'est l'une des strategies de transmission les plus efficaces.
Strategies globales d'optimisation
- Choisir le bon regime fiscal : la location meublee en LMNP reel est souvent le choix le plus efficient pour les investisseurs individuels.
- Planifier la transmission : la donation en nue-propriete, idealement realisee entre 51 et 70 ans, maximise l'avantage fiscal.
- Gerer le deficit foncier : concentrer les travaux sur une ou deux annees pour maximiser la deduction du revenu global.
- Arbitrer entre detenir en direct ou via une SCI : la SCI a l'IS permet de reinvestir les benefices a un taux d'imposition reduit (15 % jusqu'a 42 500 euros), mais la fiscalite a la sortie est moins favorable.
- Anticiper l'IFI : si votre patrimoine immobilier approche le seuil, envisagez de diversifier vers des actifs financiers (non soumis a l'IFI) ou d'augmenter votre endettement immobilier.
Foire aux questions
Faut-il creer une SCI pour investir dans l'immobilier ?
Pas systematiquement. La SCI est utile pour les projets familiaux (faciliter la transmission), les investissements a plusieurs, ou la gestion d'un patrimoine immobilier important. En revanche, une SCI a l'IR n'offre pas d'avantage fiscal par rapport a la detention en direct. La SCI a l'IS permet l'amortissement du bien (comme le LMNP) mais avec une fiscalite plus lourde a la revente. Consultez un expert-comptable ou un notaire avant de creer une SCI : les frais de constitution et de fonctionnement doivent etre justifies par un avantage reel.
Les revenus locatifs sont-ils soumis aux prelevements sociaux ?
Oui. En plus de l'impot sur le revenu (selon votre TMI), les revenus fonciers ou BIC sont soumis aux prelevements sociaux de 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prelevement de solidarite 7,5 %). En micro-foncier, les prelevements sociaux s'appliquent apres l'abattement de 30 %. En regime reel, ils s'appliquent sur le benefice foncier net. Une partie de la CSG (6,8 %) est deductible du revenu imposable l'annee suivante.
Comment declarer ses revenus locatifs aux impots ?
En micro-foncier : reportez le montant brut des loyers en case 4BE de la declaration 2042. L'administration applique automatiquement l'abattement de 30 %. En regime reel : remplissez la declaration 2044 (revenus fonciers) ou 2031 (BIC pour la location meublee). Le resultat est reporte sur la declaration 2042 C. La declaration est a faire en ligne sur impots.gouv.fr aux dates habituelles (mai-juin pour les revenus de l'annee precedente).
La fiscalite immobiliere est complexe mais pas impenetrable. L'essentiel est de choisir le bon regime des l'achat et de s'y tenir dans la duree. Un mauvais choix initial peut couter des milliers d'euros sur 10 ou 20 ans.
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