Quand on achete un bien immobilier, le prix affiche n'est jamais le prix final. Les frais de notaire, appeles plus justement "frais d'acquisition", representent une somme considerable que beaucoup d'acheteurs decouvrent trop tard. Dans l'ancien, comptez entre 7 % et 8 % du prix du bien. Pour un appartement a 300 000 euros, ca fait facilement 22 000 a 24 000 euros en plus. Pas exactement un detail.
Que recouvrent exactement les frais de notaire ?
Contrairement a une idee recue, le notaire ne met pas tout cet argent dans sa poche. Les "frais de notaire" se decomposent en trois postes distincts, et la part du notaire n'en represente qu'une fraction.
Les droits de mutation (ou droits d'enregistrement)
C'est le poste principal, et de loin. Ces taxes representent environ 5,80 % du prix de vente dans la quasi-totalite des departements (quelques-uns appliquent encore l'ancien taux de 5,09 %, mais ils sont rares). Ces droits se decomposent ainsi :
| Composante | Taux | Beneficiaire |
|---|---|---|
| Droit departemental | 4,50 % | Departement |
| Taxe communale | 1,20 % | Commune |
| Frais d'assiette et de recouvrement | 0,10 % | Etat |
| Total droits de mutation | 5,80 % |
Dans le neuf (VEFA ou construction de moins de 5 ans jamais vendue), les droits de mutation tombent a environ 0,715 %. C'est l'une des raisons pour lesquelles les frais de notaire dans le neuf ne representent que 2 % a 3 % du prix, contre 7 % a 8 % dans l'ancien.
Les emoluments du notaire
C'est la remuneration proprement dite du notaire, calculee selon un bareme reglemente par l'Etat. Depuis la loi Macron de 2016 et ses revisions successives, ce bareme est le suivant :
| Tranche de prix | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu'a 6 500 EUR | 3,870 % |
| De 6 500 a 17 000 EUR | 1,596 % |
| De 17 000 a 60 000 EUR | 1,064 % |
| Au-dessus de 60 000 EUR | 0,799 % |
Le notaire peut accorder une remise allant jusqu'a 20 % sur la tranche superieure a 100 000 euros. Ca ne represente pas une fortune, mais sur un achat a 400 000 euros, ca peut economiser environ 500 euros. Demandez-le systematiquement.
Les debours et frais divers
Ce sont les sommes que le notaire avance pour le compte de l'acheteur : extraits cadastraux, documents d'urbanisme, timbres fiscaux, contribution de securite immobiliere (0,10 % du prix). Comptez entre 800 et 1 500 euros selon les cas.
Exemples concrets de calcul
Pour rendre les choses tangibles, voici le detail pour differents prix d'achat dans l'ancien :
| Prix du bien | Droits de mutation | Emoluments notaire | Debours | Total frais | % du prix |
|---|---|---|---|---|---|
| 150 000 EUR | 8 700 EUR | 1 630 EUR | 1 000 EUR | 11 330 EUR | 7,55 % |
| 250 000 EUR | 14 500 EUR | 2 428 EUR | 1 100 EUR | 18 028 EUR | 7,21 % |
| 350 000 EUR | 20 300 EUR | 3 226 EUR | 1 200 EUR | 24 726 EUR | 7,06 % |
| 500 000 EUR | 29 000 EUR | 4 424 EUR | 1 300 EUR | 34 724 EUR | 6,94 % |
On note que le pourcentage effectif diminue legerement a mesure que le prix augmente. C'est logique : les debours et emoluments, en partie forfaitaires, pesent moins lourd proportionnellement.
Frais de notaire dans le neuf : un avantage reel
Pour un achat en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achevement), les frais chutent significativement. Sur un bien neuf a 300 000 euros, comptez environ 7 000 a 9 000 euros de frais, soit 2,5 % a 3 %. L'economie par rapport a l'ancien est de l'ordre de 15 000 euros sur ce montant. C'est un argument de vente que les promoteurs mettent souvent en avant, et a juste titre.
Attention toutefois : les prix au metre carre dans le neuf sont generalement superieurs de 15 % a 25 % par rapport a l'ancien dans le meme quartier. L'economie sur les frais de notaire ne compense donc pas toujours le surcoat du bien lui-meme.
Comment reduire ses frais de notaire
Deduire la valeur du mobilier
Si le bien est vendu avec du mobilier (cuisine equipee, meubles, electromenager), leur valeur peut etre deduite du prix de vente pour le calcul des droits de mutation. Pour un appartement vendu 250 000 euros avec 8 000 euros de mobilier, les droits sont calcules sur 242 000 euros. L'economie est d'environ 465 euros. Il faut lister les biens mobiliers dans le compromis de vente avec leur valeur estimee. L'administration fiscale accepte generalement jusqu'a 5 % du prix sans justificatif detaille.
Dissocier les frais d'agence
Si l'acheteur paie les frais d'agence (mandat de recherche), ces frais ne sont pas inclus dans l'assiette des droits de mutation. Sur des honoraires d'agence de 15 000 euros, l'economie est d'environ 870 euros. C'est une optimisation legale et courante.
Negocier la remise du notaire
Comme mentionne plus haut, le notaire peut accorder une remise de 20 % sur ses emoluments pour la tranche superieure a 100 000 euros. Pensez a le demander : peu de clients le font, et la plupart des notaires acceptent.
Les frais de notaire sont-ils deductibles ?
Pour une residence principale, non. Les frais de notaire ne sont deductibles ni de l'impot sur le revenu ni de la plus-value en cas de revente.
En revanche, pour un investissement locatif, les frais de notaire peuvent etre integres au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value imposable lors de la revente. C'est un point souvent oublie qui peut reduire significativement l'impot sur la plus-value.
Pour les investisseurs en regime reel (revenus fonciers), certains frais lies a l'acquisition (frais de dossier de pret, honoraires de conseil) sont deductibles des revenus fonciers la premiere annee.
Foire aux questions
Quand faut-il payer les frais de notaire ?
Les frais de notaire sont payes le jour de la signature de l'acte authentique de vente. Le notaire vous demandera de provisionner les fonds quelques jours avant la signature. En general, il demande une provision legerement superieure au montant estime, et vous restitue le trop-percu quelques mois apres la vente (le temps de recevoir les decomptes definitifs de l'administration fiscale).
Peut-on financer les frais de notaire par un pret ?
Oui, c'est possible. On parle alors de pret a 110 %. La plupart des banques preferent que l'emprunteur finance les frais de notaire sur ses fonds propres (apport personnel), mais certaines acceptent de les integrer au pret, notamment pour les primo-accedants aux revenus eleves. Le taux peut etre legerement majore dans ce cas.
Les frais de notaire sont-ils les memes partout en France ?
Presque. Les emoluments du notaire sont fixes par un bareme national. En revanche, le taux des droits de mutation peut varier selon le departement. La grande majorite des departements appliquent le taux plein de 4,50 % (droit departemental), mais quelques-uns ont conserve l'ancien taux de 3,80 %. Le departement de l'Indre, Mayotte et quelques autres font partie de ces exceptions. Verifiez aupres de votre notaire.
Les frais de notaire representent un poste incompressible mais previsible. En les anticipant correctement des la simulation de votre pret, vous evitez les mauvaises surprises le jour de la signature.
A lire aussi : Simulation de pret immobilier : le guide complet | Investissement locatif : calculer la rentabilite