Vous avez trouve le bien de vos reves mais votre logement actuel n'est pas encore vendu. Le pret relais est la solution classique pour financer cet entre-deux, mais c'est un produit bancaire complexe et potentiellement couteux. En 2026, avec des delais de vente allonges et des taux autour de 3,5 % pour le relais, il faut bien peser le pour et le contre avant de s'engager.
Comment fonctionne le pret relais
Le pret relais est un credit a court terme (12 a 24 mois maximum) qui avance une partie de la valeur estimee de votre bien actuel, en attendant sa vente. La banque vous prete generalement 60 a 80 % de la valeur expertisee de votre bien. Le capital est rembourse integralement lorsque la vente est realisee.
| Type de pret relais | Principe | Interet |
|---|---|---|
| Pret relais sec | Finance uniquement la valeur du bien a vendre | Quand le nouveau bien est moins cher que l'ancien |
| Pret relais + pret acquisition | Relais + credit immobilier classique pour le complement | Quand le nouveau bien est plus cher |
| Pret relais adosse (in fine) | Fusion du relais et du pret acquisition | Simplification des echeances |
Le cout reel du pret relais
Le taux du pret relais est generalement majore de 0,20 a 0,50 % par rapport aux taux immobiliers classiques. Avec un taux de 3,50 % sur un relais de 200 000 euros, le cout des interets est d'environ 7 000 euros par an, soit 580 euros par mois. Ce sont des interets non remboursables meme si vous vendez rapidement.
Deux formules de remboursement existent. La franchise totale signifie que vous ne payez rien pendant le relais, les interets s'accumulent et sont rembourses a la vente. La franchise partielle signifie que vous payez les interets chaque mois mais pas le capital. La franchise partielle est moins confortable mais moins couteuse au total.
Les risques a anticiper
Le risque de non-vente. Si votre bien ne se vend pas dans les 24 mois du relais, la situation devient critique. La banque peut demander le remboursement integral du relais. Vous etes alors contraint de vendre a la casse, ou de convertir le relais en credit classique a des conditions defavorables. Ce risque est reel en 2026 : les delais de vente moyens sont de 90 jours mais peuvent depasser 6 mois pour les biens mal positionnes.
Le risque de surestimation. Si la banque a estime votre bien a 300 000 euros et vous prete 80 % (240 000 euros) mais que vous finissez par vendre a 270 000 euros, les 30 000 euros de difference reduisent votre apport pour le nouveau bien. Soyez conservateur dans l'estimation.
Les alternatives au pret relais
- Vendre d'abord, acheter ensuite. C'est la solution la plus sure. L'inconvenient est la necessite d'un logement temporaire (location courte duree) entre les deux transactions. Mais zero stress financier.
- La clause de condition suspensive de vente. Certains vendeurs acceptent une condition suspensive de vente de votre bien actuel. Cela vous donne un delai pour vendre avant de vous engager sur le nouveau bien. Rare dans les marches tendus, mais possible en 2026.
- Le pret achat-revente. Propose par certaines banques, il combine le relais et le nouveau credit en un seul pret. Plus simple a gerer mais pas forcement moins cher.
Foire aux questions
Peut-on prolonger un pret relais au-dela de 24 mois ?
En theorie, la duree maximale est de 24 mois. En pratique, si le bien n'est pas vendu a l'echeance, la banque peut accorder une prolongation de 6 a 12 mois supplementaires, sous conditions (baisse du prix de vente, mise en conformite du bien). Cette prolongation n'est jamais automatique et les conditions financieres sont generalement revues a la hausse. C'est pourquoi il est crucial de mettre son bien en vente des l'obtention du relais.
Le pret relais est-il soumis au taux d'usure ?
Oui. Le pret relais est soumis au taux d'usure applicable aux credits immobiliers. Cela peut poser probleme quand les taux montent : le TAEG du relais (taux + assurance + frais de dossier + frais de garantie) ne doit pas depasser le taux d'usure en vigueur. En 2026, le taux d'usure est suffisamment haut pour ne pas bloquer les dossiers, mais verifiez-le au moment de votre demande.
Quelle garantie la banque demande-t-elle pour un pret relais ?
La banque prend generalement une hypotheque sur le bien a vendre (privilege de preteur de deniers ou hypotheque conventionnelle). Certaines banques acceptent une caution bancaire (type Credit Logement). Les frais de garantie s'ajoutent au cout du relais. Si vous optez pour une hypotheque, prevoyez environ 1 500 a 2 500 euros de frais notaries supplementaires.
Le pret relais est un outil utile mais pas anodin. Avant de l'activer, assurez-vous que votre bien est vendable rapidement au prix estime, et gardez toujours un plan B en tete.
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