Combien vaut un appartement a Lyon ? Une maison en Bretagne ? Pour repondre a ces questions sans se fier aux seules estimations des agences, il existe une source officielle incontournable : les Demandes de Valeurs Foncieres (DVF), publiees en open data sur data.gouv.fr. Ce jeu de donnees, l'un des plus telecharges de la plateforme, recense l'ensemble des transactions immobilieres enregistrees par les notaires en France. Voici notre analyse.
Qu'est-ce que la base DVF ?
La base DVF (Demandes de Valeurs Foncieres) recense les ventes de biens fonciers publiees ou communiquees par la Direction generale des finances publiques (DGFiP). Chaque transaction y figure avec le prix de vente, la surface, le type de bien, l'adresse et la date de mutation. C'est le reflet fidele du marche reel — pas des prix affiches par les annonces, mais des prix effectivement payes par les acheteurs.
La base est alimentee semestriellement et couvre les cinq dernieres annees de transactions. Elle est accessible gratuitement sur data.gouv.fr et via l'explorateur app.dvf.etalab.gouv.fr.
Le marche immobilier en chiffres : bilan 2025-2026
Le croisement des donnees DVF avec les indices des Notaires de France et les observatoires regionaux donne le panorama suivant :
| Ville | Prix moyen au m2 (2025) | Evolution annuelle | Tendance |
|---|---|---|---|
| Paris | 9 680 EUR | +1,8 % | Reprise apres 2 ans de baisse |
| Lyon | 4 800 EUR | +0,5 % | Stabilisation |
| Nice | 4 828 EUR | +1,5 % | Hausse portee par la demande etrangere |
| Bordeaux | 4 200 EUR | -1,2 % | Correction post-bulle |
| Toulouse | 3 315 EUR | +2,3 % | Dynamisme aeronautique |
| Nantes | 3 600 EUR | +0,8 % | Stabilisation |
| Marseille | 3 200 EUR | +1,0 % | Rattrapage en cours |
| Lille | 3 400 EUR | +1,5 % | Hausse reguliere |
| Strasbourg | 3 100 EUR | +0,3 % | Stable |
| France (moyenne) | ~2 500 EUR | -0,5 % | Stabilisation apres baisse |
Source : data.gouv.fr — Demandes de Valeurs Foncieres (DVF), complété par les indices Notaires-INSEE. Donnees issues de data.gouv.fr.
Les grandes tendances revelees par les donnees DVF
La fin de la baisse generalisee
Apres une correction de 3 a 8 % entre mi-2023 et fin 2024 (liee a la remontee des taux d'interet), le marche immobilier francais montre des signes de stabilisation debut 2026. Certaines metropoles (Paris, Toulouse, Nice) repartent a la hausse, tandis que d'autres (Bordeaux, Montpellier) continuent leur ajustement.
Le fosse Paris / province s'attenue
L'ecart de prix entre Paris (9 680 EUR/m2) et la moyenne nationale (~2 500 EUR/m2) reste enorme (rapport de 3,9), mais il se reduit lentement. Paris a perdu environ 8 % depuis son pic de 2020 (10 500 EUR/m2), tandis que les villes moyennes et les zones periurbaines ont gagne en attractivite avec le teletravail.
Les disparites infra-communales
La granularite des donnees DVF permet d'observer des ecarts massifs au sein d'une meme ville. A Paris, le prix au m2 varie de 7 500 EUR dans le 19e arrondissement a plus de 15 000 EUR dans le 6e. A Lyon, l'ecart va de 3 200 EUR dans le 9e a 6 500 EUR dans le 2e. Ces donnees de quartier sont accessibles gratuitement via l'explorateur DVF d'Etalab.
Comment exploiter la base DVF pour votre projet immobilier
- Avant d'acheter : consultez les ventes recentes dans le quartier cible. La base DVF indique le prix exact paye, la surface et le type de bien. Vous saurez si le prix demande par le vendeur est coherent avec le marche local
- Avant de vendre : estimez la valeur de votre bien en le comparant aux transactions similaires (meme type, meme surface, meme quartier). C'est plus fiable qu'une estimation en ligne
- Pour negocier : arrivez avec des donnees DVF imprimees. Montrer les prix reels des ventes recentes est le meilleur argument de negociation
- Pour investir : identifiez les quartiers ou les prix au m2 sont encore bas mais en hausse, signe d'une gentrification en cours. Le croisement avec les donnees de projets urbains (transports, equipements) affine l'analyse
Analyse par type de bien : maisons vs appartements
Les donnees DVF revelent des dynamiques differentes selon le type de bien :
| Type de bien | Prix moyen France | Evolution 2024-2025 | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Appartement ancien | 3 400 EUR/m2 | -1,5 % | Correction en cours, surtout en Ile-de-France |
| Maison ancienne | 2 100 EUR/m2 | +0,5 % | Resiliente grace a la demande periurbaine |
| Terrain a batir | 90 EUR/m2 (mediane) | -3 % | Baisse liee a la crise du neuf |
| Local commercial | Variable | -5 % | Impact du e-commerce |
Les maisons individuelles, portees par l'aspiration au "chez soi" post-Covid, resistent mieux que les appartements. Les terrains a batir souffrent de la chute des permis de construire et de la hausse des couts de construction.
Les limites de la base DVF
Si la base DVF est un outil puissant, elle presente certaines limites a connaitre :
- Le decalage temporel : les transactions mettent 3 a 6 mois pour apparaitre dans la base, le temps de l'enregistrement notarial
- Les biens atypiques : les transactions entre membres d'une meme famille, les ventes en viager ou les mutations a titre gratuit ne refletent pas les prix du marche
- La Corse et l'Alsace-Moselle : ces territoires ne figurent pas dans DVF en raison de regimes fonciers specifiques
- Les lots multiples : quand une vente comprend un appartement + un parking, le prix global figure sans ventilation, ce qui peut fausser le prix au m2
DVF vs estimation en ligne : le match
Les outils d'estimation en ligne (MeilleursAgents, SeLoger, PAP) s'appuient en partie sur les donnees DVF mais les completent par des algorithmes predictifs, des donnees d'annonces et des corrections qualitatives. Ils sont plus reactifs (pas de decalage temporel) mais moins precis pour un bien specifique. La combinaison DVF + estimation en ligne + avis d'un professionnel local reste la meilleure approche pour fixer un prix juste.
Foire aux questions
Les donnees DVF sont-elles gratuites ?
Oui, la base DVF est integralement gratuite et accessible a tous sur data.gouv.fr. L'explorateur cartographique app.dvf.etalab.gouv.fr permet de consulter les transactions sans telechargement. Les fichiers bruts (CSV) sont egalement disponibles pour les analyses avancees.
Comment trouver le prix de vente d'une maison dans mon quartier ?
Rendez-vous sur app.dvf.etalab.gouv.fr, zoomez sur votre quartier et cliquez sur les parcelles. Chaque point represente une transaction avec le prix, la surface, le type de bien et la date. Vous pouvez aussi telecharger les donnees brutes depuis data.gouv.fr pour une analyse plus poussee.
Quelle est la tendance du marche immobilier en 2026 ?
Le marche montre des signes de stabilisation apres la baisse de 2023-2024. Certaines metropoles repartent a la hausse (Paris +1,8 %, Toulouse +2,3 %). La baisse des taux d'interet amorcee fin 2025 soutient la reprise, mais la prudence reste de mise dans les zones ou l'offre excede la demande.
La base DVF est un tresor de l'open data francais. Exploitez-la avant chaque decision immobiliere.
Donnees issues de data.gouv.fr. Licence Ouverte 2.0.
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