Le ravalement de facade est l'un des travaux les plus couteux et les plus redoutes en copropriete. Pourtant, c'est aussi l'un des plus necessaires : au-dela de l'esthetique, il protege le batiment contre les infiltrations, les deperditions thermiques et les degradations structurelles. Et dans certaines villes, c'est tout simplement une obligation legale a echéance reguliere.
L'obligation legale de ravaler
L'article L132-1 du Code de la construction et de l'habitation oblige les proprietaires a maintenir les facades de leurs immeubles « en bon etat de proprete ». A Paris et dans certaines communes, un arrete prefectoral impose un ravalement tous les 10 ans. Le non-respect de cette obligation peut entrainer une injonction de la mairie, voire une execution d'office aux frais du proprietaire.
| Ville | Obligation de ravalement | Periodicite |
|---|---|---|
| Paris | Arrete prefectoral | Tous les 10 ans |
| Nantes | Arrete municipal | Tous les 10 ans |
| Autres communes | Selon arrete local | Variable (10-15 ans) |
Le cout d'un ravalement
| Type de ravalement | Prix au m2 de facade | Pour un immeuble de 500 m2 facade |
|---|---|---|
| Nettoyage + peinture | 30 - 60 EUR | 15 000 - 30 000 EUR |
| Ravalement avec reparation enduits | 60 - 100 EUR | 30 000 - 50 000 EUR |
| Ravalement avec isolation (ITE) | 150 - 250 EUR | 75 000 - 125 000 EUR |
| Ravalement pierre de taille | 80 - 150 EUR | 40 000 - 75 000 EUR |
Pour un immeuble parisien typique de 20 lots avec une facade de 400 m2, le cout moyen se situe entre 30 000 et 80 000 EUR, soit 1 500 a 4 000 EUR par copropriétaire. Avec une ITE, le budget peut doubler mais les economies d'energie et les aides compensent une partie significative.
Le vote en assemblee generale
Le ravalement de facade est vote en assemblee generale a la majorite de l'article 25 (majorite des voix de tous les coproprietaires, presents ou non). Si cette majorite n'est pas atteinte mais que le vote recueille au moins un tiers des voix, un second vote peut etre organise a la majorite simple (article 25-1).
Ce point fait écho à notre dossier complet sur Mitoyennete : regles, droits et obligations entre voisins.
Les elements a voter
- Le principe du ravalement et son budget
- Le choix de l'entreprise (sur la base de 2-3 devis minimum)
- L'echeancier de paiement (appels de fonds)
- L'option ITE (si proposee, majoritee differente — article 25 ou 26 selon les cas)
Le financement
Le fonds de travaux
Depuis la loi Alur, les coproprietes de plus de 10 lots doivent constituer un fonds de travaux alimente par une cotisation annuelle d'au moins 5 % du budget previsionnel. Ce fonds peut couvrir une partie du ravalement.
L'emprunt collectif
La copropriete peut contracter un emprunt collectif (vote en AG) pour financer le ravalement. Chaque coproprietaire rembourse sa quote-part sur 5 a 15 ans. Les coproprietaires qui preferent payer comptant peuvent le faire — seuls ceux qui y adherent participent a l'emprunt.
La question se pose aussi sous l'angle de Troubles du voisinage : bruit, odeurs, vue et recours juridiques, un sujet que nous avons traité en détail.
Les aides
Si le ravalement s'accompagne d'une ITE :
- MaPrimeRenov Coproprietes : jusqu'a 25 % du montant des travaux (plafonne)
- CEE : prime par m2 d'isolation
- Eco-PTZ collectif : pret a taux zero pour la copropriete
- Aides locales : subventions de la ville, du departement ou de la region
Le ravalement avec ITE : une opportunite a saisir
Profiter du ravalement pour ajouter une isolation thermique par l'exterieur est la strategie la plus intelligente. L'echafaudage est deja en place (il represente 20 a 30 % du cout du ravalement classique), et les aides financieres reduisent considerablement le surcout. Le ravalement + ITE coute environ 2 fois plus cher qu'un ravalement simple, mais l'isolation reduit la facture de chauffage de 25 a 35 % et ameliore le DPE de l'immeuble — un argument de plus en plus important pour la valeur des lots.
Conseils pratiques
- Anticipez : inscrivez le ravalement a l'ordre du jour 1 a 2 ans avant la date prevue pour laisser le temps de consulter les entreprises et de constituer le budget
- Faites appel a un maitre d'oeuvre independant pour superviser le chantier (4 a 8 % du montant des travaux) — il veillera a la qualite d'execution et au respect du budget
- Verifiez les garanties de l'entreprise : decennale, qualification Qualibat, references recentes sur des chantiers similaires