Rendement locatif brut et net : comment le calculer correctement
Quand un agent immobilier annonce un rendement de 8 %, il parle du brut — sans charges ni fiscalité. Le chiffre qui compte, le rendement net-net, peut être inférieur de 3 à 4 points. Voici les formules exactes, des exemples chiffrés et les clés pour ne pas se faire piéger.
Le rendement brut : formule et limites
Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d'achat total) × 100. Le prix total inclut frais de notaire (7-8 % ancien) et travaux. Exemple : bien à 120 000 € + 9 600 € notaire + 15 000 € travaux = 144 600 €.
Loyer 650 €/mois = 7 800 €/an. Rendement brut = 5,39 %. C'est un filtre de comparaison rapide, pas un indicateur de profit réel..
Le rendement net de charges
Rendement net = ((Loyer annuel - Charges) / Prix total) × 100. Charges à déduire : taxe foncière (850 €), copro non récupérable (480 €), assurance PNO (150 €), vacance locative 1 mois (650 €), provision entretien (300 €). Total charges = 2 430 €.
Loyers nets = 5 370 €. Rendement net = 3,71 %. De 5,39 % brut à 3,71 % net — le net représente typiquement 65-75 % du brut..
Le rendement net-net : après impôts
En location nue, les revenus fonciers sont taxés à TMI + 17,2 % prélèvements sociaux. TMI 30 % = 47,2 % d'imposition. En LMNP réel, l'amortissement (2-3 %/an hors terrain) peut annuler l'impôt 10-15 ans.
Même bien : nu micro-foncier → 2,51 % net-net, nu réel → 2,73 %, LMNP réel → 3,71 %. L'écart sur 20 ans représente des dizaines de milliers d'euros.
Rendements par ville en mars 2026
Paris 3-4 % brut (studios populaires), Lyon 4-5,5 % (T2/T3 universités), Marseille 5,5-7,5 % (quartiers en rénovation), Bordeaux 4,5-6 % (rive droite), Saint-Étienne 8-11 % (colocation), Mulhouse 9-12 % (centre), Le Mans 7-9 % (gare TGV). L'idéal : 5-8 % brut en ville dynamique.
Le TRI : l'indicateur complet
Le TRI (taux de rendement interne) intègre tous les flux : apport, mensualités crédit, loyers nets, fiscalité, plus-value revente. Un investissement bien calibré affiche un TRI de 8-15 %/an. 20 000 € d'apport se transforment en 80 000-120 000 € de patrimoine net en 15 ans..
Foire aux questions
Quel est un bon rendement locatif en 2026 ?
Rendement net de 3-5 % en métropoles, 5-8 % en villes moyennes. Sous 3 % net, l'investissement ne vaut que pour la plus-value. Au-delà de 10 % brut, vérifiez vacance et dépréciation.
Comment augmenter le rendement d'un bien déjà acheté ?
Passer en meublé (+15-25 % loyers), optimiser le fiscal (LMNP réel), renégocier l'assurance emprunteur (loi Lemoine), contester la taxe foncière, réduire la vacance.
Le rendement intègre-t-il la plus-value ?
Non. Pour cela, calculez le TRI qui intègre flux de trésorerie, plus-value et effet de levier. TRI d'un bon investissement : 8-15 %/an.