Transmettre son patrimoine immobilier, c'est un sujet que beaucoup repoussent. Pourtant, les droits de succession sur l'immobilier peuvent atteindre 45 % pour les tranches les plus elevees. Anticiper, c'est potentiellement economiser des dizaines de milliers d'euros. Les outils existent : donations, demembrement, SCI familiale, assurance-vie. Mais chaque situation est differente.
Le bareme des droits de succession en ligne directe
| Tranche du patrimoine taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'a 8 072 EUR | 5 % |
| 8 072 a 12 109 EUR | 10 % |
| 12 109 a 15 932 EUR | 15 % |
| 15 932 a 552 324 EUR | 20 % |
| 552 324 a 902 838 EUR | 30 % |
| 902 838 a 1 805 677 EUR | 40 % |
| Au-dela de 1 805 677 EUR | 45 % |
Chaque enfant beneficie d'un abattement de 100 000 euros sur la part heritee de chaque parent. Un couple avec deux enfants peut donc transmettre 400 000 euros en franchise de droits (100 000 x 2 parents x 2 enfants). Au-dela, les droits s'appliquent selon le bareme ci-dessus.
La donation avec reserve d'usufruit : l'outil roi
Le demembrement de propriete permet de separer l'usufruit (droit d'usage et de perception des revenus) et la nue-propriete (propriete du bien sans l'usage). Le donateur conserve l'usufruit (il continue d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers) et transmet la nue-propriete a ses enfants.
L'avantage fiscal est double. La nue-propriete est evaluee avec une decote selon l'age du donateur (40 % a 51-60 ans, 50 % a 61-70 ans, 60 % a 61-70 ans, 70 % a 71-80 ans). Au deces du donateur, l'usufruit s'eteint automatiquement et les enfants deviennent plein proprietaires SANS droits de succession supplementaires.
Exemple : un bien de 400 000 euros. Le donateur a 65 ans, la nue-propriete vaut 60 % soit 240 000 euros. Avec l'abattement de 100 000 euros par enfant, un parent transmettant a deux enfants ne paiera aucun droit (240 000 / 2 = 120 000 EUR par enfant, dont 100 000 EUR d'abattement, soit 20 000 EUR taxables a 20 % = 4 000 EUR par enfant). L'economie par rapport a une succession sans anticipation est de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
La donation simple avec abattements renouvelables
L'abattement de 100 000 euros se renouvelle tous les 15 ans. Un parent peut donc donner 100 000 euros a chaque enfant a 50 ans, puis a nouveau 100 000 euros a 65 ans, et encore 100 000 euros a 80 ans. Sur une vie, un couple peut transmettre pres de 1,2 million d'euros a deux enfants en totale franchise de droits.
Les dons manuels (sommes d'argent) beneficient d'un abattement supplementaire de 31 865 euros par parent et par enfant, sous condition que le donateur ait moins de 80 ans et le donataire plus de 18 ans.
La SCI familiale pour la transmission
La SCI permet de transmettre des parts plutot que le bien lui-meme. Les parts de SCI beneficient d'une decote d'illiquidite de 10 a 15 % par rapport a la valeur du bien (les parts etant moins facilement negociables qu'un bien immobilier). Combinee au demembrement des parts, la SCI permet une transmission progressive et optimisee.
L'assurance-vie et l'immobilier
Les contrats d'assurance-vie peuvent investir en SCPI ou OPCI (immobilier indirect). Les sommes versees avant 70 ans beneficient d'un abattement de 152 500 euros par beneficiaire, hors succession. C'est un complement efficace a la transmission directe de biens immobiliers.
Foire aux questions
Peut-on donner sa residence principale de son vivant ?
Oui, par donation avec reserve d'usufruit. Le donateur continue d'occuper le bien (usufruit) tandis que les enfants detiennent la nue-propriete. Au deces, ils deviennent automatiquement plein proprietaires sans droits supplementaires. Le donateur peut aussi se reserver un droit d'habitation (plus limite que l'usufruit mais avec une decote plus importante pour le calcul des droits).
Les droits de succession sont-ils les memes dans toute la France ?
Le bareme des droits de succession est national et s'applique uniformement sur tout le territoire metropolitain. En revanche, le droit local alsacien-mosellan comporte quelques particularites (notamment sur le droit de retour des ascendants). Les departements et collectivites d'outre-mer peuvent avoir des regles specifiques. Consultez un notaire local pour les situations particulieres.
Que se passe-t-il si on n'a rien anticipe avant le deces ?
Le bien immobilier entre dans la succession et est transmis selon les regles legales (enfants, conjoint, etc.) ou selon le testament. Les droits de succession s'appliquent sur la valeur totale du bien (apres abattements). Pour un bien de 500 000 euros transmis a deux enfants sans anticipation, les droits s'elevent a environ 38 000 euros par enfant (soit 76 000 euros au total). Avec une donation en nue-propriete anticipee, ces droits auraient pu etre reduits a quelques milliers d'euros.
La transmission immobiliere est un marathon fiscal. Plus vous commencez tot, plus vous economisez. Prenez rendez-vous avec votre notaire des que votre patrimoine immobilier depasse 300 000 euros.
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