Acheter a deux quand on n'est pas marie, c'est une situation de plus en plus courante mais juridiquement delicate. Contrairement aux couples maries, les concubins et les partenaires pacses n'ont pas de regime matrimonial qui organise automatiquement la propriete. En cas de separation ou de deces, les consequences peuvent etre dramatiques si rien n'a ete prevu. Trois solutions principales existent : l'indivision, la SCI et la tontine.
L'indivision : la solution par defaut
Quand deux concubins achetent ensemble sans structure particuliere, ils sont en indivision. Chacun possede une quote-part du bien (generalement 50/50, mais ca peut etre ajuste en fonction de l'apport de chacun).
| Aspect | Indivision | SCI | Tontine |
|---|---|---|---|
| Cout de mise en place | Nul | 2 000 - 4 000 EUR | ~200 EUR (clause dans l'acte) |
| Protection en cas de deces | Faible | Moyenne (a organiser) | Forte |
| Fiscalite succession | 60 % (entre concubins) | 60 % (entre concubins) | 0 % si RP < 76 000 EUR, sinon droits de succession |
| Risque en cas de separation | Eleve (blocage possible) | Modere (statuts organisent la sortie) | Tres eleve (pas de sortie possible) |
| Souplesse de gestion | Faible | Elevee | Nulle |
Le probleme majeur de l'indivision
L'article 815 du Code civil dit que "nul ne peut etre contraint a demeurer dans l'indivision". En clair, si l'un des deux veut vendre, il peut forcer la vente, meme si l'autre ne le souhaite pas. En cas de separation conflictuelle, c'est un levier de pression redoutable. Le juge peut accorder un delai de 2 ans maximum, mais au-dela, la vente est ordonnee.
En cas de deces, la part du defunt revient a ses heritiers (parents, freres et soeurs), pas au concubin survivant. Et les droits de succession entre concubins sont de 60 % (le taux le plus eleve du bareme). Sur une part de 150 000 euros, les heritiers devraient payer 90 000 euros de droits. C'est souvent impossible, et le logement doit etre vendu.
La SCI : la solution structuree
La SCI permet de definir dans les statuts toutes les regles : qui detient quoi, comment sont prises les decisions, que se passe-t-il en cas de depart d'un associe. C'est la solution la plus souple et la plus securisante pour les couples non maries.
Les statuts peuvent prevoir une clause d'agrement (le depart d'un associe doit etre approuve par l'autre), une clause de preemption (l'associe restant a la priorite pour racheter les parts) et des regles de valorisation des parts en cas de sortie.
Pour la protection en cas de deces, la SCI peut etre combinee avec un demembrement croise des parts : chacun detient l'usufruit de ses parts et la nue-propriete des parts de l'autre. Au deces de l'un, le survivant recoit la pleine propriete de toutes les parts sans droits de succession (ce mecanisme necessite un PACS pour etre efficace fiscalement).
La clause de tontine : le risque maximal
La tontine (ou pacte tontinier) est une clause inseree dans l'acte d'achat qui prevoit que le survivant des deux acheteurs est repute avoir ete seul proprietaire depuis l'origine. Le defunt est considere comme n'ayant jamais ete proprietaire.
L'avantage : si le bien est la residence principale du couple et que sa valeur ne depasse pas 76 000 euros (ce qui est rare en 2026), le transfert est exonere de droits de succession. Au-dela, les droits de mutation a titre onereux (5,80 %) s'appliquent sur la totalite du bien, ce qui est nettement moins que les 60 % de droits de succession entre concubins.
L'inconvenient majeur : la tontine est irreversible en cas de separation. Aucun des deux ne peut forcer la vente ou le partage. On est bloque jusqu'au deces de l'un des deux. C'est un engagement extreme qui ne convient qu'aux couples tres stables.
Le PACS : une protection intermediaire
Le PACS offre une meilleure protection que le concubinage. Les partenaires pacses beneficient d'une exoneration totale de droits de succession (comme les maries). En revanche, le partenaire pacse n'est pas heritier legal : il faut un testament pour lui leguer le bien. Le PACS prevoit aussi un regime d'indivision par defaut pour les biens achetes ensemble (regime de separation avec option d'indivision depuis 2007).
La combinaison PACS + SCI + demembrement croise est souvent la structure la plus protectrice pour un couple non marie.
Foire aux questions
Peut-on acheter avec des apports differents en indivision ?
Oui. La quote-part de chacun dans l'indivision peut refleter l'apport reel de chacun. Si l'un apporte 70 % et l'autre 30 %, l'acte notarie le mentionne. C'est important pour la repartition en cas de revente ou de separation. Si rien n'est precise, la presomption est 50/50, ce qui peut etre source de litige. Demandez toujours au notaire de mentionner les apports respectifs dans l'acte.
Que se passe-t-il pour le credit en cas de separation en indivision ?
Le credit reste solidaire : les deux emprunteurs restent engages envers la banque, meme apres separation. Trois options : l'un rachete la part de l'autre et reprend le credit seul (desolidarisation, avec accord de la banque), le bien est vendu et le credit rembourse avec le produit de la vente, ou les deux continuent a rembourser ensemble en attendant la vente. La desolidarisation necessite que l'emprunteur restant ait une capacite d'endettement suffisante seul.
Un concubin peut-il heriter du logement commun ?
Sans testament, le concubin n'herite de rien (il n'est pas heritier legal). Avec un testament, le concubin peut heriter mais paiera 60 % de droits de succession. Seuls le mariage et le PACS offrent une exoneration totale de droits de succession entre partenaires. C'est l'argument le plus fort en faveur du PACS pour les couples non maries qui achetent ensemble.
Acheter en couple non marie demande une reflexion juridique prealable. Prenez rendez-vous avec un notaire avant de signer quoi que ce soit : la protection de chacun en depend.
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