Un bail de location, ca parait simple. Deux signatures, un loyer, une duree : en apparence, c'est vite regle. En realite, un bail mal redige peut couter extremement cher au proprietaire comme au locataire. Des clauses jugees abusives, un etat des lieux bacl, un depot de garantie mal encadre : les litiges locatifs representent pres de 20 % des affaires traitees par les tribunaux d'instance, selon les statistiques du ministere de la Justice.
Le contrat type : une obligation legale depuis 2015
Depuis le decret du 29 mai 2015 (application de la loi ALUR), le bail de location d'un logement vide ou meuble a usage de residence principale doit respecter un modele type. Ce n'est pas une option : tout bail qui s'en ecarte s'expose a des clauses reputees non ecrites par le juge.
Le contrat type impose un certain nombre de mentions obligatoires et interdit explicitement certaines clauses abusives. La liste est longue, et nous allons detailler les elements essentiels.
Les mentions obligatoires du bail
Identite des parties
Nom, prenom, date de naissance et domicile du proprietaire-bailleur (ou de son mandataire) et du locataire. Pour une personne morale, la denomination sociale, le siege et l'identite du representant legal.
Description du logement
- Adresse complete du logement, incluant batiment, etage, numero d'appartement si applicable.
- Type de logement : appartement ou maison, nombre de pieces principales.
- Surface habitable : calculee selon la methode loi Boutin (different du Carrez). Si la surface reelle est inferieure de plus de 5 % a celle mentionnee dans le bail, le locataire peut exiger une reduction proportionnelle du loyer.
- Designation des locaux accessoires : cave, parking, grenier, jardin privatif.
- Equipements : chauffage (type et mode), production d'eau chaude, equipements de cuisine si meuble.
Conditions financieres
| Element | Location vide | Location meublee |
|---|---|---|
| Duree minimale | 3 ans (personne physique) / 6 ans (personne morale) | 1 an (9 mois si etudiant) |
| Depot de garantie max | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Preavis locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 1 mois |
| Preavis proprietaire | 6 mois avant echeance | 3 mois avant echeance (6 mois si personne morale) |
| Revision loyer | Annuelle, indexee sur l'IRL | Annuelle, indexee sur l'IRL |
Annexes obligatoires
Le bail doit etre accompagne de : l'etat des lieux d'entree, le dossier de diagnostics techniques (DPE, plomb, electricite, gaz, ERP), la notice d'information sur les droits et obligations des parties (fournie par le ministere du Logement), l'extrait du reglement de copropriete si applicable, et l'attestation d'assurance du locataire.
Les clauses interdites (reputees non ecrites)
La loi interdit un certain nombre de clauses, meme si les deux parties les acceptent. Parmi les plus frequemment rencontrees dans des baux non conformes :
- Interdiction d'heberger des proches : le locataire a le droit d'heberger qui il veut, tant que cela ne constitue pas une sous-location.
- Obligation de souscrire une assurance aupres d'un assureur designe : le locataire choisit librement son assureur.
- Penalites en cas de retard de paiement : aucune penalite contractuelle ne peut etre prevue. Seuls les interets legaux s'appliquent en cas de retard.
- Interdiction d'avoir un animal domestique : sauf animaux dangereux de categories 1 et 2, le locataire peut detenir des animaux.
- Facturation de l'etat des lieux : l'etat des lieux est gratuit quand il est realise par les parties. Si un huissier intervient, les frais sont partages.
- Responsabilite collective des locataires : chaque locataire est responsable individuellement, pas solidairement avec les autres occupants de l'immeuble.
Le depot de garantie : regles strictes
C'est l'un des points de friction les plus courants entre proprietaires et locataires. Les regles sont precises :
Montant maximum : 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide, 2 mois pour un meuble. Aucune majoration possible.
Restitution : le proprietaire dispose de 1 mois pour restituer le depot si l'etat des lieux de sortie est conforme a celui d'entree, et de 2 mois si des degradations sont constatees. Passe ce delai, le depot produit des interets au taux legal majore.
Retenues : le proprietaire peut retenir sur le depot les sommes correspondant aux loyers ou charges impayes, aux reparations locatives (liste definie par le decret du 26 aout 1987), et aux degradations. Il doit fournir des justificatifs (devis ou factures). Attention : la vetuste normale n'est pas a la charge du locataire. Une grille de vetuste (fournie par l'accord collectif local ou le reglement de copropriete) permet de repartir equitablement les couts de remise en etat.
L'etat des lieux : le nerf de la guerre
90 % des litiges sur le depot de garantie trouvent leur origine dans un etat des lieux mal fait. Quelques conseils d'experience :
- Soyez exhaustif : photographiez chaque piece, chaque defaut, meme mineur. Les photos datees sont des preuves irrefutables.
- Testez tout : robinets, prises electriques, volets, plaques de cuisson, VMC. Si ca ne fonctionne pas a l'entree, notez-le.
- Privilegiez la lumiere naturelle : les etats des lieux realises de nuit masquent les defauts des sols et des murs.
- Demandez un complement : le locataire dispose de 10 jours apres la signature pour demander des modifications de l'etat des lieux d'entree. En periode de chauffe, il a meme un mois pour signaler les defauts lies au chauffage.
Specificites de la location meublee
Pour qu'un logement soit considere comme "meuble" au sens de la loi (decret du 31 juillet 2015), il doit comporter au minimum :
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four a micro-ondes
- Refrigerateur avec compartiment congelation (ou congelateur separe)
- Vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant
- Table et sieges
- Rangements
- Luminaires
- Materiel d'entretien menager
- Etageres de rangement
L'absence d'un seul de ces elements peut permettre au locataire de requalifier le bail en location vide, avec toutes les consequences que cela implique (duree, depot de garantie, preavis).
Foire aux questions
Un proprietaire peut-il refuser de renouveler le bail ?
Oui, mais uniquement pour trois motifs legaux : reprise pour habiter (le proprietaire ou un proche y emmenage), vente du logement (le locataire beneficie d'un droit de preemption), ou motif legitime et serieux (troubles de voisinage graves, impayes repetitifs). Le conge doit etre delivre au moins 6 mois avant l'echeance du bail (3 mois en meuble) par lettre recommandee, acte d'huissier ou remise en main propre. Les locataires de plus de 65 ans a faibles revenus beneficient d'une protection renforcee.
Le locataire peut-il faire des travaux sans l'accord du proprietaire ?
Les menus amenagements (chevilles, etageres, peinture) sont autorises sans accord prealable. En revanche, les transformations (abattre une cloison, modifier les installations electriques ou de plomberie, changer les revetements de sol) necessitent l'accord ecrit du proprietaire. A defaut, le proprietaire peut exiger la remise en etat aux frais du locataire lors du depart, ou conserver les ameliorations sans indemnite.
Que faire en cas de loyer impaye ?
Le proprietaire doit d'abord adresser un commandement de payer par acte d'huissier. Si le bail contient une clause resolutoire (ce qui est le cas du modele type), le locataire dispose de 2 mois pour regulariser. A defaut, le proprietaire peut saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la resiliation du bail et obtenir l'expulsion. La procedure est longue (6 a 18 mois en moyenne) et la treve hivernale (1er novembre au 31 mars) interdit les expulsions. L'assurance GLI (Garantie Loyers Impayes) est vivement recommandee pour se proteger.
Un bail bien redige, c'est la meilleure assurance contre les litiges. Prenez le temps de le lire en entier, proprietaire comme locataire. Les 30 minutes investies peuvent vous eviter des mois de procedure.
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