La clause resolutoire est une disposition presente dans la quasi-totalite des baux d'habitation. Elle prevoit la resiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire a ses obligations : non-paiement du loyer, defaut d'assurance, troubles de voisinage. C'est l'arme juridique principale du proprietaire en cas de difficulte avec son locataire. Mais son activation obeit a des regles strictes que beaucoup de bailleurs ignorent.
Qu'est-ce qu'une clause resolutoire ?
La clause resolutoire est une stipulation contractuelle qui prevoit que le bail sera resilie de plein droit en cas de non-respect par le locataire de certaines obligations. Elle est prevue a l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour les baux d'habitation.
Les cas d'activation sont limitativement enumeres par la loi :
| Motif | Condition d'activation | Delai de regularisation |
|---|---|---|
| Non-paiement du loyer ou charges | Commandement de payer par huissier | 6 semaines |
| Defaut d'assurance habitation | Commandement par huissier | 1 mois |
| Non-respect de l'obligation d'user paisiblement | Mise en demeure restee infructueuse | 1 mois |
| Non-respect de l'interdiction de sous-louer | Mise en demeure restee infructueuse | 1 mois |
La procedure pour impayes de loyer
Etape 1 : Le commandement de payer
Le proprietaire fait delivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (ex-huissier). Ce document doit :
- Viser expressement la clause resolutoire du bail
- Detailler les sommes dues (loyers, charges, penalites)
- Indiquer que le locataire dispose de 6 semaines pour payer
- Mentionner la possibilite de saisir le Fonds de Solidarite Logement
- Etre notifie a la CAF et au prefet du departement
Cout du commandement : 150 a 300 EUR, a la charge du locataire s'il ne regularise pas.
Nous avons approfondi cet aspect dans Bail commercial : duree, loyer, renouvellement et droits du.
Etape 2 : Le delai de 6 semaines
Depuis la loi du 27 juillet 2023 (loi Kasbarian), le delai de regularisation est passe de 2 mois a 6 semaines. Pendant ce delai, le locataire peut payer l'integralite de la dette pour faire echec a la clause. S'il paie, la clause resolutoire est neutralisee et le bail continue normalement.
Etape 3 : La saisine du tribunal
Si le locataire n'a pas regularise, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection pour faire constater la resolution du bail. Le juge n'a en principe pas de pouvoir d'appreciation : si le commandement est regulier et que le locataire n'a pas paye dans le delai, la clause s'applique automatiquement.
Mais le juge peut accorder des delais
C'est la le piege pour le bailleur. Meme si la clause resolutoire est acquise, le juge peut suspendre ses effets et accorder des delais de paiement au locataire (jusqu'a 3 ans) s'il estime que la situation du locataire le justifie. C'est une exception importante au caractere « automatique » de la clause.
Vous retrouverez des précisions utiles dans notre guide sur Bail de location : modele type, clauses obligatoires et.
Les criteres pris en compte par le juge :
- La bonne foi du locataire (a-t-il fait des efforts de paiement ?)
- Sa situation financiere (revenus, charges, famille)
- L'anciennete de la dette (un impaye de 2 mois est traite differemment d'un impaye de 12 mois)
- Les demarches entreprises (saisine du FSL, demande d'aide sociale)
La clause resolutoire pour defaut d'assurance
Le locataire est tenu de s'assurer contre les risques locatifs (incendie, degat des eaux, explosion). S'il ne produit pas d'attestation d'assurance apres un commandement de payer, la clause resolutoire peut etre activee. En pratique, le juge accorde generalement un delai pour que le locataire souscrive une assurance, plutot que de resilier le bail.
Alternative pour le bailleur : la loi l'autorise a souscrire une assurance pour le compte du locataire et a en repercuter le cout sur le loyer (avec une majoration de 10 %).
Clause resolutoire et treve hivernale
La treve hivernale ne suspend pas la procedure judiciaire — elle empeche uniquement l'execution forcee de l'expulsion. Le juge peut donc constater la resolution du bail et ordonner l'expulsion pendant la treve, mais l'execution effective sera reportee au 1er avril.
Conseils pour les bailleurs
- Reagissez des le premier impaye — n'attendez pas que la dette s'accumule
- Le commandement de payer doit etre irreprochable sur la forme — toute irregularite peut le rendre nul
- Conservez tous les echanges ecrits avec le locataire (courriers, emails, SMS)
- Signalez les impayes a votre assurance GLI dans les delais prevus au contrat
- N'acceptez jamais de « petits arrangements » informels (paiement partiel sans ecrit) — ils peuvent etre interpretes comme une renonciation a la clause