Le depot de garantie est probablement la source de conflit numero un entre proprietaires et locataires en France. Chaque annee, des milliers de litiges portent sur sa restitution — montant retenu, delai depasse, justificatifs absents. Et dans la grande majorite des cas, c'est un manque d'information des deux cotes qui alimente le desaccord.
Quel montant pour le depot de garantie ?
Le montant est strictement encadre par la loi du 6 juillet 1989 :
| Type de location | Montant maximum | Base de calcul |
|---|---|---|
| Location vide | 1 mois de loyer hors charges | Loyer mensuel HC |
| Location meublee | 2 mois de loyer hors charges | Loyer mensuel HC |
| Bail mobilite | Aucun depot autorise | - |
Le depot de garantie est verse au moment de la signature du bail. Il ne peut en aucun cas etre revise en cours de bail, meme si le loyer augmente. Et non, le proprietaire n'a pas le droit de demander un depot de garantie superieur a ces plafonds, quelles que soient les circonstances.
Quand et comment le depot doit-il etre restitue ?
C'est le point qui genere le plus de litiges. La loi Alur a fixe des delais precis :
- 1 mois si l'etat des lieux de sortie est conforme a l'etat des lieux d'entree (aucune degradation)
- 2 mois si l'etat des lieux de sortie revele des differences (degradations, manque d'entretien)
Le delai court a partir de la remise des cles par le locataire. Pas de la fin du preavis, pas de l'etat des lieux — de la remise des cles. C'est une distinction importante que beaucoup de proprietaires meconnaissent.
La penalite pour retard
Si le proprietaire ne restitue pas le depot dans les delais, une penalite de 10 % du loyer mensuel hors charges s'applique pour chaque mois de retard commence. Pour un loyer de 800 EUR, ca fait 80 EUR par mois de retard. Au bout de six mois, la penalite (480 EUR) peut representer plus de la moitie du depot initial.
Cette question rejoint directement celle traitée dans notre dossier sur Garantie Loyers Impayes (GLI) : fonctionnement, cout et.
Quelles retenues sont autorisees ?
Le proprietaire peut retenir une partie du depot pour couvrir :
Les reparations locatives
Les degradations constatees a l'etat des lieux de sortie qui ne relevent pas de l'usure normale. La nuance est fondamentale : un parquet use apres dix ans de location, c'est de la vetuste — le proprietaire ne peut rien retenir. Des trous dans les murs non rebouches, des traces de brulure sur le plan de travail, une porte cassee — ce sont des degradations, et la retenue est justifiee.
Les charges et loyers impayes
Tout ariere de loyer ou de charges peut etre deduit du depot de garantie. Le proprietaire doit fournir les justificatifs (decompte de charges, quittances impayees).
La grille de vetuste : un outil indispensable
Pour distinguer l'usure normale des degradations, la loi Alur recommande l'utilisation d'une grille de vetuste annexee au bail. Cette grille fixe la duree de vie theorique de chaque equipement et le pourcentage de vetuste annuel.
Une lecture complémentaire s'impose : Treve hivernale 2026 : droits du locataire et du proprietaire.
| Equipement | Duree de vie | Vetuste annuelle | Part locataire apres 5 ans |
|---|---|---|---|
| Peintures murales | 7 ans | 14 % | 29 % |
| Moquette | 7 ans | 14 % | 29 % |
| Parquet | 15 ans | 7 % | 67 % |
| Faience | 20 ans | 5 % | 75 % |
| Robinetterie | 10 ans | 10 % | 50 % |
| Volets | 15 ans | 7 % | 67 % |
Exemple : vous avez habite 5 ans et le proprietaire veut facturer la refection complete des peintures (2 000 EUR). Avec une grille de vetuste a 14 %/an, la part de vetuste est de 70 %. Le proprietaire ne peut retenir que 30 % du cout, soit 600 EUR, pas 2 000 EUR.
La provision pour charges de copropriete
Quand le bien est en copropriete, le proprietaire peut conserver une provision maximale de 20 % du depot de garantie en attendant l'approbation des comptes de copropriete. Cette provision doit etre regularisee dans le mois suivant l'approbation des comptes par l'assemblee generale.
Les recours du locataire
La mise en demeure
Premier reflexe si le depot n'est pas restitue dans les delais : envoyer une lettre recommandee avec AR au proprietaire, rappelant les obligations legales et demandant la restitution sous 8 jours. Joignez une copie de l'etat des lieux d'entree et de sortie.
La commission departementale de conciliation
Si la mise en demeure reste sans effet, saisissez gratuitement la CDC (Commission Departementale de Conciliation). La procedure est simple, gratuite et permet souvent de debloquer la situation sans passer par un tribunal. Delai moyen : 2 a 4 mois.
Le tribunal judiciaire
En dernier recours, le juge des contentieux de la protection (tribunal de proximite) est competent pour les litiges inferieurs a 10 000 EUR. La procedure est simple, sans avocat obligatoire, et les decisions sont generalement favorables au locataire quand le proprietaire n'a pas respecte les delais legaux.
Conseils pratiques pour eviter les litiges
Pour les deux parties, la meilleure protection reste un etat des lieux d'entree et de sortie detaille, avec photos datees. Prenez le temps de decrire chaque piece, chaque equipement, chaque defaut — meme mineur. Un etat des lieux fait en 5 minutes debout dans le couloir est la meilleure recette pour un conflit six ans plus tard. Prevoyez au minimum 30 minutes pour un studio, 1 heure pour un T3.