La treve hivernale est l'une des protections les plus connues du droit locatif francais. Du 1er novembre au 31 mars, les expulsions de locataires sont interdites, meme si une decision de justice les ordonne. Mais cette protection a des limites et des exceptions que beaucoup ignorent. Et elle ne signifie surtout pas que le locataire peut cesser de payer son loyer.
Le cadre legal de la treve hivernale
La treve hivernale est prevue par l'article L. 412-6 du Code des procedures civiles d'execution. Elle interdit l'execution des mesures d'expulsion pendant la periode du 1er novembre au 31 mars de l'annee suivante. Cette periode peut etre etendue par decret en cas de conditions meteorologiques exceptionnelles (ca s'est produit en 2020 pendant le confinement, avec une prolongation jusqu'au 10 juillet).
| Ce qui est interdit pendant la treve | Ce qui reste autorise |
|---|---|
| L'expulsion physique du locataire | Les procedures judiciaires (assignation, jugement) |
| L'intervention de la force publique pour expulser | Le commandement de quitter les lieux |
| La coupure d'eau, electricite, gaz par le proprietaire | Les coupures par le fournisseur pour impaye du locataire |
| La saisie conservatoire sur les biens du locataire |
Les exceptions a la treve hivernale
La treve hivernale ne s'applique pas dans certains cas :
- Squatteurs : depuis la loi ASAP de 2020 (renforcee en 2023), les occupants sans droit ni titre (squatteurs) peuvent etre expulses meme pendant la treve hivernale, via une procedure administrative acceleree aupres du prefet.
- Relogement assure : si un relogement correspondant aux besoins du locataire est propose et accepte, l'expulsion peut avoir lieu.
- Violences conjugales : le conjoint violent peut etre expulse du domicile a tout moment, y compris pendant la treve.
- Batiment menacant ruine : si le logement presente un danger pour la securite des occupants, l'evacuation peut etre ordonnee.
Impact sur les proprietaires bailleurs
Pour le proprietaire confronte a un impaye, la treve hivernale allonge considerablement la duree de la procedure. Un locataire qui cesse de payer en septembre peut rester dans le logement jusqu'a avril de l'annee suivante au minimum (6 mois au moins, plus souvent 12 a 18 mois en integrant les delais judiciaires). Pendant toute cette periode, le proprietaire ne percoit aucun loyer.
C'est pourquoi la GLI (Garantie Loyers Impayes) est si importante : elle indemnise le proprietaire pendant toute la duree de la procedure, y compris pendant la treve hivernale. Sans GLI, les pertes peuvent atteindre 10 000 a 20 000 euros sur un dossier d'impaye standard.
Que peut faire le proprietaire pendant la treve
- Lancer ou poursuivre la procedure judiciaire : commander un commandement de payer, saisir le tribunal, obtenir un jugement d'expulsion. Tout cela est possible pendant la treve. L'objectif est d'etre pret a executer le jugement des le 1er avril.
- Negocier un echeancier : un plan d'apurement des dettes avec le locataire peut etre dans l'interet des deux parties. Le locataire evite l'expulsion, le proprietaire recupere une partie des sommes dues.
- Solliciter les aides sociales : le FSL (Fonds de Solidarite pour le Logement) peut accorder une aide au locataire en difficulte pour solder les impayes. Le proprietaire peut en faire la demande avec l'accord du locataire.
- Faire constater les degradations : si le locataire degrade le bien pendant la treve, le proprietaire peut faire dresser un constat par huissier pour preparer une demande de dommages-interets.
La coupure d'energie pendant la treve
Attention a ne pas confondre deux situations distinctes. Le proprietaire n'a JAMAIS le droit de couper l'eau, l'electricite ou le gaz dans un logement occupe (que ce soit pendant ou hors treve hivernale). C'est un delit puni d'une amende de 3 750 euros et de 3 ans d'emprisonnement.
En revanche, le fournisseur d'energie peut-il couper l'alimentation d'un locataire qui ne paie pas ses factures personnelles ? Pendant la treve hivernale, les coupures d'electricite, de gaz et de chaleur sont interdites pour tous les consommateurs (loi Brottes de 2013). Les fournisseurs peuvent reduire la puissance electrique mais pas couper totalement. L'eau ne peut jamais etre coupee, en toute saison.
Foire aux questions
Le locataire doit-il continuer a payer son loyer pendant la treve hivernale ?
Absolument oui. La treve hivernale protege uniquement contre l'expulsion physique. Elle ne suspend en aucun cas l'obligation de payer le loyer. Les loyers impayes pendant la treve s'accumulent et seront exigibles. Le proprietaire peut continuer a envoyer des mises en demeure et a poursuivre la procedure judiciaire. Le locataire qui cesse de payer en pensant etre protege par la treve aggrave sa situation.
La treve hivernale s'applique-t-elle aux locaux commerciaux ?
Non. La treve hivernale protege uniquement les occupants d'un logement a usage de residence principale. Les baux commerciaux, les baux professionnels et les locaux mixtes (usage professionnel dominant) ne sont pas concernes. Un commercant peut etre expulse de son local meme en plein hiver si une decision de justice le prevoit.
Que se passe-t-il le 1er avril, a la fin de la treve ?
Si un jugement d'expulsion a ete obtenu pendant la treve et que le commandement de quitter les lieux a ete signifie (avec un delai de 2 mois), l'huissier peut proceder a l'expulsion des le 1er avril. En pratique, il y a souvent une file d'attente pour les interventions de la force publique (le prefet doit autoriser le concours de la police), ce qui peut retarder l'expulsion effective de quelques semaines a quelques mois supplementaires.
La treve hivernale est un dispositif necessaire pour proteger les personnes vulnerables. Mais elle ne doit pas servir d'excuse aux locataires de mauvaise foi, ni decourager les proprietaires de louer. La cle, c'est la prevention : selection rigoureuse du locataire et GLI systematique.
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