Les loyers impayes sont la hantise de tout proprietaire bailleur. Selon les statistiques de l'ANIL, environ 2 a 3 % des locataires sont en situation d'impaye a un moment donne. Ca parait peu, mais sur un portefeuille de 5 biens loues pendant 20 ans, la probabilite d'y etre confronte au moins une fois avoisine les 50 %. La Garantie Loyers Impayes est une assurance qui couvre ce risque.
Ce que couvre la GLI
| Garantie | Couverture typique | Plafond |
|---|---|---|
| Loyers impayes | Remboursement des loyers + charges | 70 000 a 100 000 EUR par sinistre |
| Deteriorations immobilieres | Degradations au-dela de l'usure normale | 7 000 a 15 000 EUR |
| Frais de contentieux | Honoraires d'avocat, frais d'huissier | Inclus |
| Vacance locative | Indemnisation en cas de depart du locataire | 3 a 6 mois (option) |
| Protection juridique | Conseil et assistance en cas de litige | Inclus |
Combien coute une GLI
Le cout de la GLI se situe entre 2,5 % et 4 % du loyer annuel charges comprises. Pour un loyer de 800 euros charges comprises, comptez entre 240 et 384 euros par an, soit 20 a 32 euros par mois. C'est deductible des revenus fonciers en regime reel.
A titre de comparaison, un seul impaye de 6 mois coute 4 800 euros (hors frais d'huissier et d'avocat). La GLI est donc rentabilisee des le premier incident en quelques mois.
Les conditions d'eligibilite du locataire
L'assureur impose des criteres de solvabilite pour le locataire. Les criteres standard sont un CDI hors periode d'essai (ou CDD de plus de 8 mois, fonctionnaire, retraite), un taux d'effort inferieur a 33-35 % (loyer / revenus nets) et pas d'incidents de paiement recents.
Pour les locataires qui ne remplissent pas ces criteres, Visale (garantie gratuite d'Action Logement) est une alternative. Visale est accessible aux salaries de moins de 30 ans, aux salaries en mutation ou embauche recente, et aux menages entrant dans un logement du parc prive sous certaines conditions. La garantie Visale couvre jusqu'a 36 mois d'impayes.
GLI vs caution solidaire
| Critere | GLI | Caution solidaire (garant) |
|---|---|---|
| Cout | 2,5 - 4 % du loyer/an | Gratuit |
| Fiabilite | Assurance, paiement garanti | Depend de la solvabilite du garant |
| Couverture degradations | Oui (en option) | Theoriquement oui, pratiquement difficile |
| Procedure en cas d'impaye | Declaration aupres de l'assureur | Commandement de payer au garant |
| Cumulable | Non cumulable avec caution (sauf Visale) | Cumulable avec Visale |
Important : la GLI n'est pas cumulable avec une caution solidaire classique (sauf pour les etudiants et les apprentis). Si vous prenez une GLI, vous ne pouvez pas demander en plus un garant au locataire. En revanche, GLI + Visale est possible dans certains cas.
Comment souscrire une GLI
- Choisissez un assureur : les contrats sont proposes par les compagnies d'assurance classiques (Allianz, AXA, MAIF, etc.), les courtiers specialises (Galian, SollyAzar) et certaines agences immobilieres (en option dans le mandat de gestion).
- Soumettez le dossier du locataire a l'assureur avant la signature du bail. L'assureur verifie la solvabilite et donne son accord.
- Signez le contrat GLI en meme temps que le bail. La couverture debute a la prise d'effet du bail.
- En cas d'impaye : declarez le sinistre a l'assureur des le premier impaye (generalement dans un delai de 30 jours). L'assureur prend en charge la procedure (commandement de payer, assignation, etc.) et vous indemnise.
Foire aux questions
La GLI couvre-t-elle les loyers pendant la treve hivernale ?
Oui. La GLI continue de vous indemniser pendant la treve hivernale (1er novembre au 31 mars), periode durant laquelle les expulsions sont interdites. C'est precisement pendant cette periode que la GLI prend toute sa valeur, car le proprietaire ne peut pas recuperer son bien mais continue d'etre indemnise par l'assureur.
Peut-on souscrire une GLI en cours de bail ?
C'est possible avec certains assureurs, mais sous conditions strictes. L'assureur exigera generalement que le locataire soit a jour de ses loyers depuis au moins 6 mois et que son dossier de solvabilite soit complet. Un delai de carence de 1 a 3 mois est souvent applique. Il est toujours preferable de souscrire la GLI avant l'entree du locataire.
La GLI est-elle deductible des impots ?
Oui. Le cout de la GLI est integralement deductible des revenus fonciers en regime reel. En micro-foncier, la deduction est incluse dans l'abattement forfaitaire de 30 %. Pour les investisseurs en LMNP, la GLI est egalement deductible en charge dans le calcul du resultat BIC.
La GLI est un filet de securite indispensable pour tout proprietaire bailleur qui veut dormir tranquille. Son cout modeste est largement compense par la tranquillite qu'elle apporte.
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