L'etat des lieux est le document le plus important de toute relation locative, et c'est aussi le plus souvent bacl. Un etat des lieux d'entree incomplet ou un etat des lieux de sortie conteste : voila l'origine de la majorite des litiges sur le depot de garantie. Selon la Commission departementale de conciliation de Paris, 60 % des saisines concernent des desaccords sur l'etat des lieux et les retenues sur caution.
Le cadre legal
L'etat des lieux est obligatoire pour toute location a usage de residence principale (loi du 6 juillet 1989, modifiee par la loi ALUR de 2014). Il doit etre realise a l'entree et a la sortie du locataire, de maniere contradictoire (en presence des deux parties ou de leurs representants). Depuis le decret du 30 mars 2016, il doit respecter un format precis :
- Type d'etat des lieux (entree ou sortie)
- Date de l'etat des lieux
- Localisation du logement
- Nom des parties (ou mandataires)
- Releve des compteurs (eau, electricite, gaz)
- Detail des cles remises
- Description precise de chaque piece : sols, murs, plafonds, fenetres, equipements
- Signatures des deux parties
Etat des lieux d'entree : les bonnes pratiques
Le jour de la remise des cles est souvent un moment d'euphorie pour le locataire. C'est precisement la qu'il faut rester methodique et ne rien laisser passer.
Le protocole ideal
| Etape | Action | Detail |
|---|---|---|
| 1 | Inspection visuelle piece par piece | Murs, sols, plafonds, fenetres, portes |
| 2 | Test des equipements | Robinets, prises, interrupteurs, volets, VMC, chauffe-eau |
| 3 | Releve des compteurs | Electricite, gaz, eau — noter les index |
| 4 | Inventaire des cles | Porte d'entree, boite aux lettres, cave, garage, badge, bip |
| 5 | Photos datees | Chaque piece, chaque defaut constate |
| 6 | Signature | Chaque page paraphee, derniere page signee |
Un conseil que j'ai vu ignorer trop souvent : faites l'etat des lieux en plein jour. Les defauts de peinture, les traces sur les sols et les fissures sont quasi invisibles sous un eclairage artificiel. Si vous devez le faire en soiree (c'est courant, malheureusement), apportez une lampe torche puissante.
Le delai de 10 jours
Le locataire dispose de 10 jours apres la signature de l'etat des lieux d'entree pour demander des modifications par lettre recommandee. Si vous constatez un defaut que vous n'aviez pas vu (fuite sous l'evier, moisissure dans un placard), vous pouvez le faire ajouter. En periode de chauffe, un delai supplementaire d'un mois s'applique pour les defauts lies au chauffage.
Etat des lieux de sortie : la grille de vetuste
C'est le point le plus conteste. Quand un mur est plus abime a la sortie qu'a l'entree, qui paie ? La reponse depend de la vetuste normale.
La vetuste, c'est l'usure naturelle due au temps et a l'usage normal du logement. Elle n'est pas a la charge du locataire. Seules les degradations anormales (trous dans les murs, brulures, taches indelebiles, casse) sont imputables au locataire.
La loi ALUR prevoit qu'une grille de vetuste peut etre appliquee. Elle fixe la duree de vie theorique de chaque element :
| Element | Duree de vie moyenne | Coefficient annuel de vetuste |
|---|---|---|
| Peintures murales | 7 a 10 ans | 10-14 % par an |
| Moquette / Lino | 7 ans | 14 % par an |
| Parquet | 20 a 25 ans | 4-5 % par an |
| Papier peint | 7 ans | 14 % par an |
| Robinetterie | 10 ans | 10 % par an |
| Equipement electrique | 20 ans | 5 % par an |
Exemple : le locataire part apres 5 ans. Les peintures, estimees a 10 ans de duree de vie, ont subi 50 % de vetuste. Si la remise en peinture coute 2 000 euros, le locataire ne sera facture que de 50 %, soit 1 000 euros (deduction faite de la vetuste normale).
Litiges et recours
Si le proprietaire et le locataire ne s'accordent pas sur l'etat des lieux de sortie, plusieurs recours existent. La Commission departementale de conciliation (CDC) est gratuite et permet de trouver un accord amiable. Si la conciliation echoue, le tribunal judiciaire tranche. Pour les litiges inferieurs a 5 000 euros, la procedure est simplifiee (sans avocat obligatoire).
En cas de refus du proprietaire de faire un etat des lieux, le locataire peut demander a un commissaire de justice (huissier) de le dresser. Les frais sont alors partages par moitie entre les parties.
Foire aux questions
L'etat des lieux peut-il etre realise par un tiers ?
Oui. Chaque partie peut se faire representer par un mandataire muni d'une procuration ecrite. Il peut s'agir d'un agent immobilier, d'un membre de la famille ou de toute personne majeure. L'agent immobilier peut facturer des frais pour l'etat des lieux, plafonnes a 3 euros par metre carre de surface habitable. Si les parties n'arrivent pas a se mettre d'accord, un commissaire de justice peut etre saisi par l'une ou l'autre des parties.
Que se passe-t-il s'il n'y a pas d'etat des lieux d'entree ?
En l'absence d'etat des lieux d'entree, le locataire est presume avoir recu le logement en bon etat (article 1731 du Code civil). Cela signifie que le proprietaire pourra retenir sur le depot de garantie le cout de remise en etat a la sortie, meme si les degradations existaient avant l'entree du locataire. C'est pourquoi il est crucial de toujours realiser un etat des lieux d'entree, aussi detaille que possible.
Le locataire peut-il refuser de signer l'etat des lieux de sortie ?
Oui. Si le locataire conteste l'etat des lieux propose, il peut refuser de le signer. Dans ce cas, le proprietaire doit faire appel a un commissaire de justice (huissier) pour dresser un constat contradictoire. Les frais sont partages par moitie. Le constat de l'huissier a une force probante superieure a un etat des lieux amiable.
L'etat des lieux est le garant d'une relation locative sereine. Investir 30 minutes a le faire correctement peut eviter des mois de litige et des centaines d'euros de perte.
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