Vous avez trouve un acheteur, negocie le prix, signe le compromis... et la mairie decide d'acheter le bien a votre place. Ce scenario, aussi frustrant soit-il, est parfaitement legal. Le droit de preemption urbain (DPU) permet a une commune de se substituer a l'acheteur prive pour acquerir un bien immobilier en priorite. C'est un outil d'amenagement urbain puissant, mais qui peut bouleverser une transaction immobiliere.
Qu'est-ce que le droit de preemption urbain ?
Le DPU est un droit accorde aux communes dotées d'un Plan Local d'Urbanisme (PLU) de se porter acquereur d'un bien immobilier avant tout autre acheteur, lors de sa mise en vente. Ce droit est prevu par les articles L211-1 et suivants du Code de l'urbanisme.
Il existe deux niveaux :
- Le DPU simple : s'applique aux immeubles, terrains et droits sociaux (parts de SCI). Ne s'applique pas aux lots de copropriete en DPU simple sauf deliberation specifique
- Le DPU renforce : s'etend a tous les biens, y compris les lots de copropriete, les parts de SCI et les cessions a titre gratuit
La procedure : la DIA
Lorsque le vendeur met son bien en vente dans une zone de preemption, le notaire envoie une Declaration d'Intention d'Aliener (DIA) a la mairie. Cette declaration contient le prix, les conditions de vente et l'identite de l'acquereur pressenti.
Les delais
| Etape | Delai |
|---|---|
| Envoi de la DIA par le notaire | Des la signature du compromis |
| Decision de la commune | 2 mois a compter de la reception |
| Silence de la commune | Vaut renonciation |
| Negociation du prix (si desaccord) | 2 mois supplementaires |
| Saisine du juge de l'expropriation | 15 jours apres echec negociation |
Dans quels cas la commune preempte-t-elle ?
La commune ne peut preempter que pour un motif d'interet general, qu'elle doit expliciter dans sa decision :
Nous avons approfondi cet aspect dans Diagnostic amiante : obligations, validite et consequences.
- Realisation d'equipements publics (ecole, creche, voirie)
- Construction de logements sociaux
- Creation d'espaces verts
- Amenagement d'un quartier
- Lutte contre l'insalubrite
- Maintien de commerces de proximite (dans les perimetres de sauvegarde du commerce)
En pratique, les preemptions restent relativement rares. Selon les chiffres du Ministere de la Cohesion des territoires, moins de 2 % des DIA donnent lieu a une preemption effective. Mais quand ca arrive, les consequences sont importantes pour le vendeur et l'acheteur.
Le prix de preemption
La commune peut preempter au prix indique dans la DIA. Elle peut aussi proposer un prix inferieur, ce qu'elle fait dans environ 40 % des cas. Le vendeur a alors trois options :
- Accepter le prix propose
- Renoncer a la vente
- Saisir le juge de l'expropriation pour qu'il fixe le prix
Le juge de l'expropriation fixe le prix en fonction de la valeur de marche du bien. Si le prix fixe par le juge ne convient ni a la commune ni au vendeur, chacun peut renoncer a la vente dans un delai de 2 mois.
Vous retrouverez des précisions utiles dans notre guide sur Mandat de vente : simple, exclusif ou semi-exclusif, lequel.
Les recours du vendeur et de l'acheteur evince
Contester le motif de preemption
Si le motif invoque par la commune est vague, inexistant ou manifestement etranger a un interet general, le vendeur ou l'acheteur evince peut saisir le tribunal administratif pour demander l'annulation de la decision de preemption. Le juge administratif verifie la realite et la legalite du projet d'amenagement.
La retrocession
Si la commune n'utilise pas le bien pour le projet invoque dans les 5 ans suivant la preemption, le vendeur initial (ou ses ayants droit) peut exercer un droit de retrocession : la commune doit lui proposer de racheter le bien au prix auquel elle l'a acquis.
Les ventes exonerees du droit de preemption
Certaines transactions echappent au DPU :
- Ventes entre parents jusqu'au 4e degre (famille proche)
- Ventes de lots de copropriete (en DPU simple)
- Premieres ventes de logements neufs (VEFA)
- Donations
- Adjudications (ventes aux encheres)
Impact pratique sur la transaction
La purge du droit de preemption est une etape systematique dans toute vente immobiliere en zone urbaine. Elle retarde la vente de 2 mois minimum (le temps pour la commune de repondre). C'est pour cette raison que la duree entre le compromis et l'acte authentique est generalement de 3 mois : il faut le temps de purger la preemption ET d'obtenir le pret.
Pour le vendeur : n'ayez pas d'inquietude excessive. La preemption est rare et souvent previsible (la mairie a un projet d'amenagement connu dans le quartier). Votre notaire peut d'ailleurs se renseigner en amont aupres du service urbanisme de la commune pour anticiper le risque.