Le divorce est la deuxieme cause de vente immobiliere en France, apres le demenagement professionnel. Et c'est souvent la partie la plus compliquee a gerer : le bien immobilier commun concentre les enjeux financiers et emotionnels. Comment partager equitablement ? Faut-il vendre ou racheter la part de l'autre ? Que devient le credit ? Les reponses dependent du regime matrimonial et de la situation financiere de chacun.
Les trois scenarios possibles
| Scenario | Principe | Avantages | Inconvenients |
|---|---|---|---|
| Vente du bien et partage | Le bien est vendu, le produit reparti | Solution nette, pas de conflit futur | Delai de vente, marche parfois defavorable |
| Rachat de soulte | Un conjoint rachete la part de l'autre | Un conjoint conserve le logement | Necessite un financement, frais de notaire |
| Maintien en indivision | Les deux restent coproprietaires | Pas de vente forcee, temps de reflexion | Gestion a deux, risque de conflit |
Le rachat de soulte : comment ca marche
Le rachat de soulte consiste pour l'un des epoux a racheter la part de l'autre. La soulte est calculee sur la valeur nette du bien (valeur du bien - capital restant du sur le credit) divisee par deux (en communaute legale) ou selon les quotes-parts (en separation de biens).
Exemple : bien value a 350 000 euros, credit restant de 150 000 euros. Valeur nette : 200 000 euros. Soulte a verser : 100 000 euros. L'epoux qui conserve le bien doit verser 100 000 euros a l'autre ET reprendre le credit restant de 150 000 euros a son nom seul.
Le financement de la soulte necessite generalement un nouveau pret immobilier. La banque va analyser la capacite d'emprunt de l'emprunteur seul, ce qui peut poser probleme si les revenus individuels sont insuffisants pour supporter le credit initial prevu pour deux.
Les frais du rachat de soulte
- Droit de partage : 1,10 % de la valeur nette du patrimoine partage (reduit de 2,50 % a 1,10 % depuis 2022). Sur 200 000 euros nets, ca fait 2 200 euros.
- Emoluments du notaire : calcules sur la valeur de la soulte selon le bareme officiel.
- Frais de garantie du nouveau pret : hypotheque ou cautionnement.
- Total : comptez 3 a 5 % de la valeur de la soulte en frais divers.
Que devient le credit immobilier ?
Le credit reste solidaire tant que la banque n'a pas donne son accord pour desolidariser un emprunteur. Le jugement de divorce ne suffit pas a supprimer la solidarite bancaire. En pratique, trois situations :
- Vente du bien : le credit est rembourse avec le produit de la vente. Si le bien est vendu moins cher que le capital restant du (negative equity), les deux ex-conjoints restent solidaires du solde.
- Rachat de soulte avec refinancement : l'epoux qui conserve le bien souscrit un nouveau credit qui inclut le remboursement de l'ancien pret et le financement de la soulte. L'autre est libere de toute obligation.
- Transfert de pret : la banque accepte de transmettre le credit au nom d'un seul emprunteur. Rare et conditionne a la solvabilite individuelle.
La plus-value en cas de vente pendant le divorce
Si le bien vendu est la residence principale du couple au jour de la vente, la plus-value est integralement exoneree. Si la vente intervient apres le demenagement d'un des conjoints (le bien n'est plus la residence principale de celui qui est parti), la situation est plus complexe. L'administration fiscale accorde generalement un delai raisonnable (jusqu'a 1 an apres le depart) pour beneficier de l'exoneration.
Selon le regime matrimonial
Communaute legale (reduction aux acquets) : le bien achete pendant le mariage appartient aux deux epoux a 50/50, quelle que soit la contribution de chacun. L'un peut avoir finance 80 % et l'autre 20 % : le partage est egalitaire.
Separation de biens : chacun est proprietaire a hauteur de son apport. Si l'acte d'achat mentionne 60/40, le partage se fait dans cette proportion. Les epoux qui ont finance inegalement le credit peuvent reclamer une recompense (en communaute) ou une creance (en separation).
Foire aux questions
Peut-on forcer la vente du bien en cas de desaccord ?
Oui. Si les deux epoux ne se mettent pas d'accord (divorce contentieux), le juge peut ordonner la vente du bien aux encheres judiciaires. C'est la solution de dernier recours, car les biens vendus aux encheres sont generalement cedes 20 a 30 % en dessous de leur valeur de marche. Il est presque toujours preferable de trouver un accord amiable ou de vendre de gre a gre.
L'un des conjoints peut-il continuer a habiter le bien pendant la procedure ?
Oui. Le juge aux affaires familiales peut attribuer la jouissance du logement a l'un des epoux pendant la procedure de divorce, a titre gratuit ou moyennant une indemnite d'occupation. Cette decision est provisoire et prend fin au prononce du divorce. L'indemnite d'occupation est generalement fixee entre 50 % et 70 % de la valeur locative du bien.
Faut-il faire evaluer le bien par un expert ?
Ce n'est pas obligatoire mais fortement recommande en cas de desaccord sur la valeur. Un expert immobilier agree (membre de la FNAIM ou de la CEIF) fournit une estimation contradictoire qui a une force probante devant le juge. Le cout est de 500 a 1 500 euros selon la complexite. Alternativement, deux estimations d'agences immobilieres differentes peuvent donner une fourchette acceptable pour les deux parties.
Le volet immobilier du divorce merite une approche rationnelle et bien conseillee. Un notaire specialise en droit de la famille est souvent le meilleur interlocuteur pour optimiser le partage.
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