L'indivision est une situation juridique que personne ne choisit vraiment mais dans laquelle beaucoup se retrouvent — a la suite d'un heritage, d'un divorce ou d'un achat a plusieurs. Elle signifie que plusieurs personnes sont proprietaires du meme bien sans que les parts de chacun soient matériellement identifiees. Et comme le disait deja le droit romain, « nul n'est tenu de rester dans l'indivision ». Ce qui ne veut pas dire qu'en sortir soit simple.
Comment nait une indivision ?
Les trois cas les plus frequents :
- La succession : au deces d'un proprietaire, ses heritiers deviennent indivisaires du bien jusqu'au partage de la succession. C'est de loin le cas le plus courant
- L'achat en commun : deux personnes non mariees (ou mariees sous le regime de la separation de biens) achetent un bien ensemble. Sans SCI, elles sont en indivision
- La dissolution du regime matrimonial : lors d'un divorce sous le regime de la communaute, les biens communs tombent en indivision post-communautaire
Les regles de gestion en indivision
Le Code civil distingue trois types d'actes selon leur importance :
| Type d'acte | Majorite requise | Exemples |
|---|---|---|
| Actes conservatoires | Un seul indivisaire | Reparation urgente, assurance, action en justice pour proteger le bien |
| Actes de gestion courante | 2/3 des droits indivis | Travaux d'entretien, conclusion ou renouvellement de bail, gestion courante |
| Actes de disposition | Unanimite | Vente du bien, hypotheque, donation, changement de destination |
C'est la regle de l'unanimite pour les actes de disposition qui pose le plus de problemes. Il suffit d'un indivisaire sur cinq pour bloquer la vente d'un bien. Et dans les successions conflictuelles, ce blocage peut durer des annees.
Les droits et obligations de chaque indivisaire
Le droit d'usage
Chaque indivisaire peut utiliser le bien, a condition de ne pas empecher les autres d'en faire autant et de ne pas en modifier la destination. Si un indivisaire occupe le bien seul, il doit en principe verser une indemnite d'occupation aux autres — sauf accord contraire. En pratique, cette indemnite est souvent reclamee lors du partage, avec des interets.
Le partage des charges
Les charges (taxe fonciere, assurance, travaux d'entretien) sont reparties entre les indivisaires au prorata de leurs droits. Un indivisaire qui avance des fonds pour l'entretien du bien a le droit de se faire rembourser par les autres au moment du partage.
La question se pose aussi sous l'angle de Usufruit : definition, droits et obligations du nu-proprietaire, un sujet que nous avons traité en détail.
Comment sortir de l'indivision ?
Le partage amiable
La solution la plus simple et la moins couteuse. Les indivisaires se mettent d'accord sur la repartition des biens. Si l'indivision ne comprend qu'un seul bien, l'un des indivisaires peut racheter les parts des autres (rachat de soulte) ou tous conviennent de vendre et de se partager le prix.
Le partage amiable necessite un acte notarie (cout : environ 1,8 % de la valeur du bien + 2,5 % de droit de partage).
La vente du bien avec accord unanime
Si tous les indivisaires sont d'accord pour vendre, la vente se fait normalement. Le prix est reparti au prorata des droits de chacun.
La vente autorisee par le tribunal (article 815-5-1)
Si l'unanimite n'est pas possible, les indivisaires representant au moins 2/3 des droits peuvent saisir le tribunal pour obtenir l'autorisation de vendre. Le juge peut autoriser la vente si elle ne porte pas atteinte aux droits des indivisaires minoritaires. C'est une procedure longue (12 a 24 mois) mais elle permet de debloquer les situations de paralysie.
Pour mieux comprendre ce mécanisme, consultez également Deficit foncier : mecanisme et optimisation fiscale immobiliere.
Le partage judiciaire
En dernier recours, tout indivisaire peut saisir le tribunal pour provoquer le partage. Le juge designe un notaire pour proceder aux operations de partage et, si necessaire, un expert pour estimer les biens. La procedure est couteuse (frais d'avocat, d'expertise, frais de partage) et longue (2 a 5 ans).
La convention d'indivision : anticiper les problemes
Pour eviter les blocages, les indivisaires peuvent signer une convention d'indivision devant notaire. Ce document fixe les regles de gestion, les conditions de sortie, les modalites de decision et eventuellement la designation d'un gerant. La convention peut etre conclue pour une duree de 5 ans renouvelable ou pour une duree indeterminee.
C'est un outil souvent meconnu mais extremement utile, surtout dans les successions ou les achats en couple non marie. Mieux vaut definir les regles du jeu quand tout va bien que de les negocier en plein conflit.
Indivision vs SCI : que choisir pour un achat a plusieurs ?
| Critere | Indivision | SCI |
|---|---|---|
| Cout de creation | Nul | 1 500 - 3 000 EUR |
| Gestion courante | Majorite 2/3 | Selon statuts (souvent majorite simple) |
| Vente | Unanimite (sauf tribunal) | Selon statuts |
| Sortie d'un associe | Rachat de parts ou vente forcee | Cession de parts (clause d'agrement) |
| Transmission | Droits de succession classiques | Possibilite de donation de parts avec decote |
| Comptabilite | Aucune | Obligatoire |
L'indivision est adaptee aux situations temporaires (succession en cours de reglement) ou aux achats entre proches qui se font confiance. La SCI est preferable pour un investissement a long terme a plusieurs, car elle offre une gouvernance plus souple et une meilleure protection en cas de desaccord.