L'usufruit est l'un de ces concepts juridiques que tout le monde croit comprendre sans vraiment le maîtriser. « Tu peux habiter mais tu n'es pas propriétaire » — c'est la version simplifiée qu'on entend souvent. Sauf que la réalité juridique est bien plus nuancée, et les conséquences pratiques — notamment en matière de travaux, de fiscalité et de droits de vote en copropriété — surprennent régulièrement ceux qui se retrouvent dans un démembrement de propriété, souvent à la suite d'un héritage.
Définition juridique de l'usufruit
L'article 578 du Code civil définit l'usufruit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance ». Cette dernière partie est fondamentale : l'usufruitier ne peut pas détruire ou transformer radicalement le bien. Il doit le conserver en bon état et le restituer dans un état comparable à celui dans lequel il l'a reçu.
L'usufruit peut être :
- Viager : il s'éteint au décès de l'usufruitier (cas le plus fréquent, notamment en succession)
- Temporaire : il est fixé pour une durée déterminée (15, 20 ans...)
- Légal : accordé automatiquement par la loi (usufruit du conjoint survivant sur la succession)
- Conventionnel : créé par un contrat (donation, vente en démembrement)
Les droits de l'usufruitier
Le droit d'usage (usus)
L'usufruitier peut habiter le bien, l'utiliser comme bon lui semble (dans les limites de sa destination initiale), y recevoir qui il veut. Il a la jouissance complète du bien au quotidien.
Le droit de percevoir les revenus (fructus)
C'est le droit le plus important économiquement. L'usufruitier peut louer le bien et percevoir tous les loyers, sans avoir à en reverser quoi que ce soit au nu-propriétaire. Si le bien comporte un jardin avec des arbres fruitiers, les fruits lui reviennent aussi — c'est de là que vient l'étymologie du mot.
Le droit de donner ou céder l'usufruit
L'usufruitier peut céder ou donner son usufruit à un tiers. En revanche, la durée de l'usufruit cédé reste celle de la vie de l'usufruitier initial : si ce dernier décède, l'usufruit s'éteint même si le cessionnaire est encore vivant.
Les obligations de l'usufruitier
La conservation du bien
L'usufruitier doit maintenir le bien en bon état de réparation. Il assume les réparations d'entretien (les « réparations d'entretien » au sens de l'article 605 du Code civil), c'est-à-dire tout ce qui relève de l'usage normal : peintures, remplacement de la chaudière, entretien des installations électriques et de plomberie, réparation de la toiture courante.
Le sujet est étroitement lié à Indivision immobilière : gestion, droits et comment en sortir, que nous avons récemment analysé.
Les grosses réparations : à la charge du nu-propriétaire
Les grosses réparations définies à l'article 606 du Code civil — gros murs, voûtes, rétablissement des poutres, couverture entière, murs de soutènement — sont à la charge du nu-propriétaire. Attention, cette répartition est d'ordre public dans les successions mais peut être aménagée par convention dans les démembrements contractuels.
| Type de réparation | À la charge de | Exemples |
|---|---|---|
| Entretien courant | Usufruitier | Peintures, plomberie, chauffage, électricité |
| Grosses réparations | Nu-propriétaire | Gros murs, charpente, mur de soutènement |
| Charges de copropriété courantes | Usufruitier | Entretien ascenseur, gardien, espaces verts |
| Travaux votés en AG | Répartition selon nature | Ravalement = nu-propriétaire ; digicode = usufruitier |
La taxe foncière
Sauf convention contraire, la taxe foncière est due par l'usufruitier. C'est une charge qui peut être significative, surtout dans les grandes villes où elle a fortement augmenté ces dernières années.
Les droits et obligations du nu-propriétaire
Le nu-propriétaire est le propriétaire « des murs » mais il ne peut ni habiter ni louer le bien pendant la durée de l'usufruit. Ses droits sont limités pendant cette période :
- Il peut vendre la nue-propriété (mais pas la pleine propriété)
- Il peut hypothéquer la nue-propriété
- Il doit assumer les grosses réparations
- Il n'est pas redevable de l'IFI sur la nue-propriété (sauf usufruit détenu par une personne morale)
En revanche, il ne peut pas contraindre l'usufruitier à vendre le bien en pleine propriété, ni à modifier la destination du bien (transformer un logement en local commercial par exemple).
L'extinction de l'usufruit
L'usufruit peut s'éteindre de plusieurs manières :
La question se pose aussi sous l'angle de Déficit foncier : mécanisme et optimisation fiscale immobilière, un sujet que nous avons traité en détail.
- Décès de l'usufruitier (usufruit viager) — c'est le cas le plus courant
- Expiration du terme (usufruit temporaire)
- Réunion des deux qualités — l'usufruitier achète la nue-propriété ou inversement
- Non-usage pendant 30 ans
- Perte totale de la chose — destruction du bien sans faute de l'usufruitier
- Renonciation de l'usufruitier
- Abus de jouissance — si l'usufruitier dégrade le bien, le nu-propriétaire peut saisir le tribunal pour demander la déchéance de l'usufruit
Conséquences fiscales du démembrement
Impôt sur le revenu
Les revenus locatifs sont déclarés par l'usufruitier, qui les intègre dans ses revenus fonciers (régime réel ou micro-foncier). Le nu-propriétaire ne déclare rien puisqu'il ne perçoit aucun revenu.
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
En principe, c'est l'usufruitier qui déclare la valeur du bien en pleine propriété dans son patrimoine taxable. Le nu-propriétaire est exonéré. Exception notable : si l'usufruit est détenu par une personne morale (société, association), le nu-propriétaire déclare sa quote-part.
Plus-values
En cas de cession du bien en pleine propriété (accord unanime de l'usufruitier et du nu-propriétaire), la plus-value est calculée et répartie entre les deux selon la valeur de leurs droits respectifs au jour de la vente.
Usufruit et succession : le cas du conjoint survivant
La situation la plus fréquente de création d'usufruit est le décès d'un des époux. En l'absence de testament, le conjoint survivant peut opter entre un quart en pleine propriété ou la totalité en usufruit (si les enfants sont communs). C'est ce choix qui génère la plupart des situations de démembrement en France, et aussi la plupart des conflits familiaux qui en découlent.
L'usufruit du conjoint survivant peut être converti en rente viagère ou en capital par accord amiable avec les nus-propriétaires, ou par décision du tribunal en cas de désaccord. C'est souvent la solution la plus pragmatique quand la cohabitation juridique devient source de tensions.