L'usufruit est l'un de ces concepts juridiques que tout le monde croit comprendre sans vraiment le maitriser. « Tu peux habiter mais tu n'es pas proprietaire » — c'est la version simplifiee qu'on entend souvent. Sauf que la realite juridique est bien plus nuancee, et les consequences pratiques — notamment en matiere de travaux, de fiscalite et de droits de vote en copropriete — surprennent regulierement ceux qui se retrouvent dans un demembrement de propriete, souvent a la suite d'un heritage.
Definition juridique de l'usufruit
L'article 578 du Code civil definit l'usufruit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriete, comme le proprietaire lui-meme, mais a la charge d'en conserver la substance ». Cette derniere partie est fondamentale : l'usufruitier ne peut pas detruire ou transformer radicalement le bien. Il doit le conserver en bon etat et le restituer dans un etat comparable a celui dans lequel il l'a recu.
L'usufruit peut etre :
- Viager : il s'eteint au deces de l'usufruitier (cas le plus frequent, notamment en succession)
- Temporaire : il est fixe pour une duree determinee (15, 20 ans...)
- Legal : accorde automatiquement par la loi (usufruit du conjoint survivant sur la succession)
- Conventionnel : cree par un contrat (donation, vente en demembrement)
Les droits de l'usufruitier
Le droit d'usage (usus)
L'usufruitier peut habiter le bien, l'utiliser comme bon lui semble (dans les limites de sa destination initiale), y recevoir qui il veut. Il a la jouissance complete du bien au quotidien.
Le droit de percevoir les revenus (fructus)
C'est le droit le plus important economiquement. L'usufruitier peut louer le bien et percevoir tous les loyers, sans avoir a en reverser quoi que ce soit au nu-proprietaire. Si le bien comporte un jardin avec des arbres fruitiers, les fruits lui reviennent aussi — c'est de la que vient l'etymologie du mot.
Le droit de donner ou ceder l'usufruit
L'usufruitier peut ceder ou donner son usufruit a un tiers. En revanche, la duree de l'usufruit cede reste celle de la vie de l'usufruitier initial : si ce dernier decede, l'usufruit s'eteint meme si le cessionnaire est encore vivant.
Les obligations de l'usufruitier
La conservation du bien
L'usufruitier doit maintenir le bien en bon etat de reparation. Il assume les reparations d'entretien (les « reparations d'entretien » au sens de l'article 605 du Code civil), c'est-a-dire tout ce qui releve de l'usage normal : peintures, remplacement de la chaudiere, entretien des installations electriques et de plomberie, reparation de la toiture courante.
Le sujet est étroitement lié à Indivision immobiliere : gestion, droits et comment en sortir, que nous avons récemment analysé.
Les grosses reparations : a la charge du nu-proprietaire
Les grosses reparations definies a l'article 606 du Code civil — gros murs, voutes, retablissement des poutres, couverture entiere, murs de soutenement — sont a la charge du nu-proprietaire. Attention, cette repartition est d'ordre public dans les successions mais peut etre amenagee par convention dans les demembrements contractuels.
| Type de reparation | A la charge de | Exemples |
|---|---|---|
| Entretien courant | Usufruitier | Peintures, plomberie, chauffage, electricite |
| Grosses reparations | Nu-proprietaire | Gros murs, charpente, mur de soutenement |
| Charges de copropriete courantes | Usufruitier | Entretien ascenseur, gardien, espaces verts |
| Travaux votes en AG | Repartition selon nature | Ravalement = nu-proprietaire ; digicode = usufruitier |
La taxe fonciere
Sauf convention contraire, la taxe fonciere est due par l'usufruitier. C'est une charge qui peut etre significative, surtout dans les grandes villes ou elle a fortement augmente ces dernieres annees.
Les droits et obligations du nu-proprietaire
Le nu-proprietaire est le proprietaire « des murs » mais il ne peut ni habiter ni louer le bien pendant la duree de l'usufruit. Ses droits sont limites pendant cette periode :
- Il peut vendre la nue-propriete (mais pas la pleine propriete)
- Il peut hypothequer la nue-propriete
- Il doit assumer les grosses reparations
- Il n'est pas redevable de l'IFI sur la nue-propriete (sauf usufruit detenu par une personne morale)
En revanche, il ne peut pas contraindre l'usufruitier a vendre le bien en pleine propriete, ni a modifier la destination du bien (transformer un logement en local commercial par exemple).
L'extinction de l'usufruit
L'usufruit peut s'eteindre de plusieurs manieres :
La question se pose aussi sous l'angle de Deficit foncier : mecanisme et optimisation fiscale immobiliere, un sujet que nous avons traité en détail.
- Deces de l'usufruitier (usufruit viager) — c'est le cas le plus courant
- Expiration du terme (usufruit temporaire)
- Reunion des deux qualites — l'usufruitier achete la nue-propriete ou inversement
- Non-usage pendant 30 ans
- Perte totale de la chose — destruction du bien sans faute de l'usufruitier
- Renonciation de l'usufruitier
- Abus de jouissance — si l'usufruitier degrade le bien, le nu-proprietaire peut saisir le tribunal pour demander la decheance de l'usufruit
Consequences fiscales du demembrement
Impot sur le revenu
Les revenus locatifs sont declares par l'usufruitier, qui les integre dans ses revenus fonciers (regime reel ou micro-foncier). Le nu-proprietaire ne declare rien puisqu'il ne percoit aucun revenu.
IFI (Impot sur la Fortune Immobiliere)
En principe, c'est l'usufruitier qui declare la valeur du bien en pleine propriete dans son patrimoine taxable. Le nu-proprietaire est exonere. Exception notable : si l'usufruit est detenu par une personne morale (societe, association), le nu-proprietaire declare sa quote-part.
Plus-values
En cas de cession du bien en pleine propriete (accord unanime de l'usufruitier et du nu-proprietaire), la plus-value est calculee et repartie entre les deux selon la valeur de leurs droits respectifs au jour de la vente.
Usufruit et succession : le cas du conjoint survivant
La situation la plus frequente de creation d'usufruit est le deces d'un des epoux. En l'absence de testament, le conjoint survivant peut opter entre un quart en pleine propriete ou la totalite en usufruit (si les enfants sont communs). C'est ce choix qui genere la plupart des situations de demembrement en France, et aussi la plupart des conflits familiaux qui en decoulent.
L'usufruit du conjoint survivant peut etre converti en rente viagere ou en capital par accord amiable avec les nus-proprietaires, ou par decision du tribunal en cas de desaccord. C'est souvent la solution la plus pragmatique quand la cohabitation juridique devient source de tensions.