Publié le 17 mai 2026 · 10 min de lecture
Loi anti-AirBnb 2025 : ce qui change pour les propriétaires en location courte durée (meublé touristique)
Depuis le 1er janvier 2025, le paysage juridique et fiscal de la location courte durée a changé de visage. La loi Le Meur — du nom de la députée Annaïg Le Meur — adoptée le 19 novembre 2024 redistribue les cartes pour les 300 000 loueurs de meublés touristiques en France. Elle ne ferme pas Airbnb, mais elle rogne sérieusement sur les avantages fiscaux et donne aux maires des outils inédits de régulation.
1. La révision fiscale du régime micro-BIC : le changement le plus immédiat
C'est la mesure qui touche le plus directement les propriétaires. Avant la loi Le Meur, le régime micro-BIC des meublés touristiques classés offrait un abattement de 71 % jusqu'à 188 700 € de revenus — bien plus avantageux que la location nue ou les meublés non classés. Ce privilège fiscal est désormais largement rogné.
| Type de meublé | Avant loi Le Meur | À partir de 2025 |
|---|---|---|
| Meublé classé (hors zone tendue) | 71 % d'abattement, plafond 188 700 € | 71 % abattement, plafond 188 700 € (maintenu) |
| Meublé classé (zone tendue) | 71 % d'abattement, plafond 188 700 € | 50 % abattement, plafond 77 700 € |
| Meublé non classé | 50 % d'abattement, plafond 77 700 € | 30 % abattement, plafond 15 000 € |
| Location nue (référence) | 30 % micro-foncier, plafond 15 000 € | Inchangé |
Conséquence pratique : un propriétaire qui louait un appartement non classé à Paris pour 18 000 €/an perdait 50 % d'abattement, soit une base imposable de 9 000 €. En 2025, le plafond micro-BIC descend à 15 000 € — il bascule automatiquement au régime réel. Pour les classés en zone tendue, l'abattement de 71 % → 50 % représente environ 3 000 € d'impôts supplémentaires par tranche à 30 %.
2. Les pouvoirs des communes élargis : quotas et zones réservées
La loi Le Meur dote les municipalités d'un arsenal réglementaire inédit pour réguler leur parc locatif touristique. Des villes comme Paris, Bordeaux ou Annecy attendaient ces outils depuis des années.
Quotas de meublés touristiques
Les communes peuvent désormais fixer un quota maximum de meublés touristiques par zone ou par immeuble. Une fois le quota atteint, toute nouvelle mise en location courte durée est bloquée jusqu'à libération d'un emplacement. Ce mécanisme s'applique via le PLU (Plan Local d'Urbanisme).
Zones exclusivement résidentielles
Les PLU peuvent délimiter des zones où la transformation de logements en meublés touristiques est interdite. Ce zonage est particulièrement attendu dans les centres-villes historiques saturés (Vieux-Lyon, quartiers parisiens, stations de montagne).
La règle des 120 jours pour les résidences principales
La loi codifie et renforce la règle de 120 jours/an maximum pour la location de sa résidence principale. Les communes peuvent abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours. Les plateformes sont tenues de couper automatiquement les annonces atteignant la limite — sous peine de sanctions.
3. DPE et performance énergétique : le calendrier à connaître
La loi aligne progressivement les exigences DPE des meublés touristiques sur celles de la location longue durée. Le calendrier :
- 2025 : Obligation de mentionner le DPE dans les annonces de meublés touristiques (si disponible)
- 2028 : DPE classe F et G interdits pour toute nouvelle mise en location courte durée (marchés à forts enjeux touristiques)
- 2034 : Classe E minimum obligatoire pour l'ensemble des meublés touristiques
Les propriétaires de passoires thermiques (F-G) qui louent sur Airbnb ont donc une fenêtre de 2 à 9 ans pour rénover ou arbitrer. Ceux qui louent sur des marchés tendus (Paris, côtes, Alpes) seront prioritairement contrôlés.
4. L'enregistrement obligatoire : contrôle renforcé
Existant depuis 2017 dans de nombreuses communes, l'enregistrement obligatoire est désormais généralisé et son contrôle renforcé :
- Le numéro d'enregistrement doit figurer sur toutes les annonces en ligne (Airbnb, Booking, Abritel...)
- Les plateformes doivent vérifier le numéro avant publication et désactiver les annonces non conformes sous 72h en cas de signalement
- La sanction pour défaut d'enregistrement passe à 10 000 € par logement (vs 5 000 € avant)
- Les communes reçoivent trimestriellement les données de location (nombre de nuits, revenus) des plateformes pour les logements enregistrés sur leur territoire
5. Ce que les propriétaires doivent faire en 2026
- Recalculer votre fiscalité 2025 : comparez régime micro-BIC (nouveau) vs régime réel simplifié pour maximiser les déductions (charges, amortissements)
- Vérifier le classement de votre meublé : le classement (1 à 5 étoiles) conditionne votre abattement. Une demande de classement peut valoir 20 points d'abattement
- Contrôler les règles de votre commune : vérifier si des quotas ou zones réservées ont été instaurés ou sont en projet dans votre PLU
- Anticiper le DPE : faites réaliser votre DPE si ce n'est pas fait — les passoires F-G ont un horizon de commercialisation limité
- Mettre à jour vos annonces avec le numéro d'enregistrement (obligatoire, sanction 10 000 €)
Pour aller plus loin : notre guide sur le statut LMNP 2026, la fiscalité immobilière complète, et notre comparatif location saisonnière vs classique.
Questions fréquentes — Loi anti-AirBnb 2025
La loi anti-AirBnb interdit-elle la location de courte durée ?
Non. La loi du 19 novembre 2024 ne l'interdit pas mais la réglemente davantage : obligation d'enregistrement renforcée, possibilité pour les communes de fixer des quotas, exigence de DPE minimal progressive, et révision fiscale. Les plateformes comme Airbnb restent légales.
Qu'est-ce qui change pour la fiscalité des meublés touristiques en 2025 ?
La loi Le Meur modifie le micro-BIC des meublés touristiques : pour les classés en zone tendue, l'abattement passe de 71 % à 50 % (plafond 77 700 €). Pour les non classés, l'abattement passe de 50 % à 30 % (plafond 15 000 €). Ces changements s'appliquent aux revenus 2025 déclarés en 2026.
Les communes peuvent-elles interdire Airbnb sur leur territoire ?
Pas totalement, mais elles peuvent fixer des quotas de meublés touristiques, délimiter des zones exclusivement résidentielles dans leur PLU, et abaisser le plafond de location de la résidence principale à 90 jours/an (vs 120 par défaut).
Le DPE est-il obligatoire pour louer en courte durée ?
La loi introduit une obligation progressive : dès 2028 pour les nouvelles mises en location en marchés tendus (classe F-G interdites), puis extension à tous les meublés touristiques avec un minimum de classe E en 2034. Le DPE doit aujourd'hui figurer dans les annonces.
Informations à jour au 17 mai 2026. Consultez un conseiller fiscal pour votre situation personnelle. Sources : Loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, Ministère du Logement, Direction générale des finances publiques.