Le mandat de recherche est le pendant du mandat de vente, mais cote acheteur. Vous confiez a un professionnel — appele chasseur immobilier ou chasseur d'appartements — la mission de trouver le bien qui correspond a vos criteres. C'est un service qui s'est considerablement developpe ces dernieres annees, surtout dans les marches tendus ou la competition entre acheteurs est feroce.
Comment fonctionne le mandat de recherche ?
Le chasseur immobilier travaille exclusivement pour l'acheteur. Son role :
- Definir le cahier des charges : surface, budget, localisation, criteres de vie
- Prospecter activement : annonces en ligne, reseau d'agences, off-market, ventes avant publication
- Pre-selectionner les biens : visites prealables pour ne vous presenter que les biens pertinents
- Vous accompagner en visite : regard expert sur l'etat du bien, les points forts et faiblesses
- Negocier le prix : le chasseur connait le marche et les marges de negociation
- Suivre la transaction : du compromis a l'acte authentique
Les honoraires
| Mode de facturation | Montant typique | Quand payer |
|---|---|---|
| Pourcentage du prix d'achat | 2 a 5 % TTC | A la signature de l'acte authentique |
| Forfait fixe | 5 000 - 15 000 EUR | A la signature de l'acte authentique |
| Forfait + commission | 2 000 EUR + 1,5 % | A la signature de l'acte authentique |
Point important : les honoraires ne sont dus qu'en cas de succes. Si le chasseur ne trouve pas de bien (ou si vous ne faites pas d'achat), vous ne payez rien. C'est une obligation legale — toute demande de paiement avant la realisation de la mission est illegale.
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Les avantages du chasseur immobilier
Le gain de temps
En moyenne, un achat immobilier necessiste 4 a 6 mois de recherche, avec 15 a 20 visites. Un chasseur immobilier reduit ce delai a 2-3 mois et 3-5 visites (pre-selectionnees). Pour les actifs qui n'ont pas le temps de courir les visites, c'est un avantage considerable.
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L'acces a des biens hors marche
Les chasseurs entretiennent un reseau de contacts avec les agences, les notaires et parfois les propriétaires vendeurs. Ils sont souvent informes de biens en vente avant leur publication sur les portails d'annonces. Dans un marche tendu, cette longueur d'avance peut faire la difference.
La negociation
Le chasseur connait les prix du marche au m2 pres. Il sait quand un bien est surrevalue et de combien. Sa capacite de negociation compense souvent ses honoraires : une negociation de 5 % sur un bien a 300 000 EUR represente 15 000 EUR d'economie, soit davantage que les honoraires du chasseur.
Comment choisir son chasseur immobilier
Les criteres de selection
- Carte professionnelle : obligatoire, delivree par la CCI. Verifiez sur le registre des agents immobiliers
- Garantie financiere : obligatoire si le chasseur manie des fonds (depot de garantie)
- Assurance RC professionnelle : indispensable
- Connaissance du marche local : un chasseur parisien ne sera pas pertinent a Lyon. Choisissez un specialiste de la zone ciblee
- References clients : demandez des temoignages de clients recents
Les clauses a verifier dans le mandat
- La duree du mandat (generalement 3 a 6 mois)
- Le caractere exclusif ou non (un mandat exclusif vous empeche de chercher par vous-meme)
- Le montant precis des honoraires et les conditions de paiement
- Le perimetre de recherche (zone geographique, criteres, budget)
- Les conditions de resiliation
Chasseur immobilier vs agent immobilier classique
| Critere | Agent immobilier | Chasseur immobilier |
|---|---|---|
| Travaille pour | Le vendeur | L'acheteur |
| Objectif | Vendre au meilleur prix | Acheter au meilleur prix |
| Stock de biens | Son portefeuille de mandats | Tout le marche |
| Negociation | Dans l'interet du vendeur | Dans l'interet de l'acheteur |
| Honoraires payes par | Le vendeur (generalement) | L'acheteur |
Le chasseur immobilier est un service premium, adapte aux acheteurs exigeants, presses ou eloignes geographiquement. Pour un premier achat dans un marche tendu, c'est un investissement qui se justifie souvent largement.