Les passoires thermiques — ces logements classes F ou G au DPE — sont dans le viseur du legislateur depuis la loi Climat et Resilience de 2021. Le calendrier d'interdiction de location se deroule progressivement, et pour les proprietaires de ces logements, l'urgence de renover n'est plus une option mais une obligation legale. En 2026, les premieres interdictions sont deja en vigueur et les suivantes approchent rapidement.
Le calendrier des interdictions
| Date | Interdiction | Logements concernes |
|---|---|---|
| Janvier 2023 | Gel des loyers | DPE F et G (pas de revalorisation possible) |
| Janvier 2025 | Interdiction de location | DPE G (consommation > 450 kWh/m2/an) |
| Janvier 2028 | Interdiction de location | DPE F |
| Janvier 2034 | Interdiction de location | DPE E |
Concretement, depuis le 1er janvier 2025, un logement classe G au DPE ne peut plus etre mis en location. Les baux en cours restent valides jusqu'a leur renouvellement, mais tout nouveau bail est impossible. Et le locataire peut exiger des travaux de renovation energetique, voire demander une reduction de loyer devant le juge si le proprietaire refuse d'agir.
Combien de logements sont concernes ?
| Classe DPE | Nombre de logements | Part du parc |
|---|---|---|
| G | 1,6 million | 5 % |
| F | 2,6 millions | 8 % |
| E | 5,2 millions | 17 % |
| Total concerne (d'ici 2034) | 9,4 millions | 30 % |
Pres d'un tiers du parc locatif francais est directement concerne par ces interdictions. C'est un chantier colossal qui va transformer le marche immobilier dans les annees a venir.
Quels travaux pour sortir de la passoire thermique ?
Les postes prioritaires
Pour passer de G a D (ou mieux), les travaux doivent cibler les principales sources de deperdition :
Pour aller plus loin sur cette problématique, notre article sur Isolation exterieure : prix au m2, techniques et aides mérite votre attention.
| Poste | Part des deperditions | Cout moyen | Impact DPE |
|---|---|---|---|
| Isolation toiture/combles | 25-30 % | 40-80 EUR/m2 | Gain d'1 a 2 classes |
| Isolation murs (ITE ou ITI) | 20-25 % | 80-200 EUR/m2 | Gain d'1 a 2 classes |
| Remplacement fenetres | 10-15 % | 500-1 000 EUR/fenetre | Gain de 0,5 a 1 classe |
| Changement de chauffage | Variable | 5 000-15 000 EUR | Gain d'1 a 2 classes |
| Ventilation (VMC) | 5-10 % | 2 000-5 000 EUR | Gain de 0,5 classe |
L'ordre optimal des travaux
L'erreur la plus courante est de changer le chauffage sans isoler d'abord. Un systeme de chauffage performant dans un logement mal isole, c'est comme une passoire percee qu'on remplit plus vite — ca ne resout pas le probleme. L'ordre recommande par les thermiciens :
- Isolation de la toiture et des combles (poste de deperdition le plus important)
- Isolation des murs (ITE si possible, ITI sinon)
- Remplacement des fenetres (double ou triple vitrage)
- Installation d'une ventilation performante (VMC double flux idealement)
- Changement du systeme de chauffage (PAC, chaudiere a granules...)
Les aides financieres en 2026
MaPrimeRenov Parcours Accompagne
Pour les renovations globales (gain de 2 classes DPE minimum), MaPrimeRenov finance jusqu'a 90 % du cout des travaux (plafonne a 70 000 EUR) pour les menages tres modestes. Le reste a charge peut etre couvert par un eco-PTZ.
À noter que Audit energetique obligatoire en 2026 : qui est concerne et complète utilement cette analyse.
| Revenus | Gain de 2 classes | Gain de 3 classes | Gain de 4 classes |
|---|---|---|---|
| Tres modestes | 80 % | 80 % | 80 % |
| Modestes | 60 % | 60 % | 60 % |
| Intermediaires | 45 % | 50 % | 50 % |
| Superieurs | 30 % | 35 % | 35 % |
Le deficit foncier majore
Rappel : le plafond du deficit foncier imputable sur le revenu global est porte a 21 400 EUR/an (au lieu de 10 700 EUR) pour les travaux permettant un changement de classe DPE. C'est un levier fiscal puissant pour les proprietaires bailleurs.
Vendre ou renover ?
C'est la question que se posent des milliers de proprietaires. La reponse depend du rapport entre le cout des travaux et la valeur du bien :
- Renover si les travaux representent moins de 15-20 % de la valeur du bien et que le marche locatif est porteur
- Vendre si les travaux sont disproportionnes par rapport a la valeur du bien (petits logements en zone rurale, immeubles anciens necessitant une renovation lourde)
- Vendre en l'etat avec decote : la decote observee pour les passoires thermiques est de 10 a 20 % selon les marches. Si cette decote est inferieure au cout des travaux, la vente peut etre la meilleure option
Quelle que soit votre decision, agissez rapidement. Les artisans RGE sont de plus en plus sollicites, les delais de travaux s'allongent, et les aides financieres — bien que genereuses aujourd'hui — ne sont pas garanties a ce niveau dans les annees a venir.