L'expulsion d'un locataire est la hantise de tout proprietaire bailleur. C'est une procedure longue, couteuse et emotionnellement eprouvante — pour les deux parties. En France, la protection du locataire est forte et les delais judiciaires s'accumulent. Entre le premier impaye et la recuperation effective du logement, il faut compter en moyenne 18 a 36 mois. Autant dire que la prevention est infiniment plus efficace que la guerison.
La procedure d'expulsion etape par etape
Etape 1 : Le commandement de payer (mois 1-2)
Des le premier impaye, le proprietaire doit faire delivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (ex-huissier). Ce document officiel donne au locataire un delai de 2 mois pour regulariser sa dette. Il est transmis simultanement a la CAF (si le locataire percoit des aides au logement) et au prefet du departement.
Cout : 150 a 300 EUR (frais de commissaire de justice).
Etape 2 : L'assignation en justice (mois 3-4)
Si le locataire ne paie pas dans les 2 mois, le proprietaire saisit le juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire ou tribunal de proximite) pour demander la resolution du bail et l'expulsion. L'assignation doit etre delivree par commissaire de justice au moins 2 mois avant l'audience.
Cout : 200 a 400 EUR (signification) + 0 a 2 000 EUR (honoraires d'avocat, non obligatoire mais recommande).
La question se pose aussi sous l'angle de Treve hivernale 2026 : droits du locataire et du proprietaire, un sujet que nous avons traité en détail.
Etape 3 : L'audience (mois 5-8)
Le juge peut accorder des delais de paiement au locataire (jusqu'a 3 ans) s'il considere que sa situation est susceptible de s'ameliorer. Si le locataire ne se presente pas ou si sa situation ne justifie pas de delai, le juge prononce la resolution du bail et ordonne l'expulsion.
| Decision du juge | Delai supplementaire |
|---|---|
| Resolution du bail + expulsion | 0 (mais delai de 2 mois pour quitter) |
| Delais de paiement | Jusqu'a 36 mois |
| Sursis a statuer | Variable (enquete sociale) |
Etape 4 : Le commandement de quitter les lieux (mois 8-10)
Une fois le jugement obtenu, le commissaire de justice delivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose de 2 mois pour partir volontairement. Ce delai peut etre reduit ou supprime par le juge en cas d'urgence.
Etape 5 : Le concours de la force publique (mois 10-18+)
Si le locataire refuse de partir, le proprietaire demande au prefet le concours de la force publique. Le prefet dispose de 2 mois pour repondre. En pratique, les delais sont souvent beaucoup plus longs, surtout dans les departements ou les demandes sont nombreuses.
Cette question rejoint directement celle traitée dans notre dossier sur Etat des lieux : guide complet pour proprietaire et locataire.
Si le prefet refuse le concours de la force publique ou ne repond pas dans les 2 mois, le proprietaire peut engager la responsabilite de l'Etat et obtenir une indemnisation couvrant les loyers impayes pendant la periode de retard.
La treve hivernale : du 1er novembre au 31 mars
Pendant la treve hivernale, aucune expulsion ne peut etre executee, sauf exceptions :
- Relogement adapte assure
- Squatteurs (occupation sans droit ni titre)
- Logement en peril (arrete de peril)
- Conjoints violents (ordonnance de protection)
La treve hivernale ne suspend pas la procedure judiciaire — les audiences continuent. Seule l'execution forcee de l'expulsion est reportee. Un jugement rendu en decembre pourra etre execute des le 1er avril.
Le cout total d'une expulsion
| Poste | Cout estime |
|---|---|
| Commandement de payer | 200 - 300 EUR |
| Assignation en justice | 200 - 400 EUR |
| Avocat (facultatif) | 1 000 - 3 000 EUR |
| Commandement de quitter les lieux | 200 - 300 EUR |
| Serrurier + demenagement force | 500 - 2 000 EUR |
| Loyers impayes (18 mois en moyenne) | Variable (souvent 10 000 - 25 000 EUR) |
| Total | 12 000 - 31 000 EUR |
Le poste le plus lourd est evidemment les loyers impayes cumules pendant la procedure. C'est la ou la Garantie Loyers Impayes (GLI) prend tout son sens : elle couvre les loyers impayes et les frais de procedure pendant toute la duree du contentieux.
Comment prevenir les impayes
- Selection rigoureuse du locataire : le taux d'effort (loyer / revenus) ne doit pas depasser 33 %. Exigez les justificatifs de revenus des 3 derniers mois, le contrat de travail et le dernier avis d'imposition
- Garantie Loyers Impayes (GLI) : cout de 2 a 4 % du loyer annuel, mais protection complete contre les impayes et les degradations
- Garant solide : un garant dont les revenus sont au moins 3 fois superieurs au loyer. La garantie Visale (gratuite, proposee par Action Logement) couvre les moins de 30 ans et les salaries en mobilite
- Reagir vite : des le premier impaye, envoyez une relance. Au deuxieme impaye, contactez votre assurance GLI ou votre avocat. L'attentisme aggrave toujours la situation
L'expulsion est une procedure qui fonctionne — le droit francais permet au proprietaire de recuperer son bien. Mais elle est lente et couteuse, et le meilleur moyen de ne jamais en avoir besoin reste une selection rigoureuse du locataire et une assurance loyers impayes.